Cómo no resolver una crisis de “asequibilidad”.
El presidente socialista del Gobierno español, Pedro Sánchez, comenzó 2026 anunciando nuevas medidas para combatir la crisis de vivienda del país. En un discurso pronunciado el 12 de enero durante el lanzamiento del proyecto Campamento —que prevé la construcción de 10,700 viviendas de propiedad estatal en un antiguo emplazamiento militar al oeste de Madrid—, Sánchez prometió “seguir interviniendo en el mercado de la vivienda”.
El nuevo alcalde izquierdista de Nueva York, Zohran Mamdani, que asumió el cargo el 1 de enero, libra una cruzada similar y ha prometido “defender a los residentes de esta ciudad”. En un mensaje de felicitación a Mamdani, Sánchez afirmó que su victoria “fue una señal de dónde reside hoy la energía: en quienes ofrecen esperanza, no miedo”. Ambos líderes están decididos a reducir la gravedad de sus respectivas crisis de vivienda, pero ¿han identificado correctamente la causa del problema?
Sánchez sostiene que el mercado inmobiliario español se ha convertido en un patio de recreo para especuladores codiciosos, que niegan a los españoles su derecho constitucional a la vivienda al expulsarlos de los mercados mediante precios elevados. Las medidas “urgentes y decisivas” que aprobará en las próximas semanas incluyen sanciones más severas a los alquileres turísticos e incentivos para que los propietarios alquilen a largo plazo, como una bonificación del 100 % para quienes renueven contratos sin subir las rentas.
Sánchez pretende aprobarlas mediante Real Decreto, lo que significa que no necesitará el aval del Parlamento, aunque ni siquiera eso garantiza que se materialicen. Doce de las diecisiete comunidades autónomas —incluidos grandes destinos turísticos como Andalucía, Madrid y Valencia— están gobernadas por el conservador Partido Popular, que podría considerarlas disuasorias para el turismo (aunque el gobierno andaluz ya ha otorgado a los municipios la facultad de limitar los alquileres turísticos).
No es la primera vez que Sánchez intenta abordar el problema de la vivienda, pero sus esfuerzos anteriores no han dado en el blanco. El año pasado puso fin al programa de la “Golden Visa”, que concedía la residencia automática en España (y en la UE) a extranjeros que compraran inmuebles por un valor mínimo de 500,000 euros. Sin embargo, las operaciones vinculadas a la Golden Visa representaban menos del 0.1 % de las compraventas inmobiliarias en España, por lo que su eliminación apenas tendrá impacto.
Sánchez también ha propuesto un impuesto del 100 % a los ciudadanos no comunitarios que compren vivienda en España, una medida draconiana que discriminaría en favor del 14 % de los españoles que poseen segundas residencias (la cifra más alta de Europa), la mayoría de las cuales solo se ocupan en verano. Afortunadamente, esta propuesta parece poco probable que se convierta en ley.
El pasado abril, Sánchez anunció además que 1,300 millones de euros de los fondos europeos Next Generation para la recuperación tras la Covid se destinarán a la construcción de 15,000 nuevas viviendas sociales, reduciendo el tiempo de edificación hasta en un 60 %. Esto suena alentador, especialmente si se considera que solo el 3 % del parque de viviendas en España es social, frente a una media europea del 9 %.
Pero la UE ha expresado reiteradamente su preocupación por la opacidad y la falta de eficiencia con que España ha desplegado los fondos Next Generation. Tampoco está garantizado que el próximo gobierno español —que podría formarse tan pronto como el año próximo— continúe financiando este proyecto. La otra solución evidente —incentivar al sector de la construcción mediante la reducción de la burocracia— no ha sido, hasta ahora, explorada por Sánchez.
El turismo puede haber agravado el problema de la vivienda en España, pero no es su causa principal. La brecha entre una oferta anémica y una demanda explosiva ha generado un déficit de alrededor de 700,000 viviendas. Como resultado, los alquileres se han duplicado y los precios de la vivienda han aumentado un 44 % desde 2020. En su último Informe de Estabilidad Financiera, publicado en noviembre, el Banco de España identificó los niveles históricamente bajos de construcción como un factor clave del déficit.
Otro informe concluyó que, “sin las presiones causadas por el déficit acumulado de vivienda, los precios de la vivienda en España en su conjunto habrían aumentado un 3.7 % anual de media [entre 2021 y 2024], en lugar del 6 % observado”. Según un informe de 2024, en España solo se construyen unas 120,000 viviendas nuevas al año, una sexta parte del ritmo previo a la crisis financiera de 2008 y poco más de la mitad de las necesarias para satisfacer la demanda.
Aun así, resulta más fácil culpar a los turistas. Los residentes de destinos populares como Barcelona, Málaga y las Islas Baleares y Canarias han protagonizado recientemente protestas, en algunos casos disparando pistolas de agua a los visitantes y sosteniendo pancartas que les pedían “volver a casa”. Los gobiernos regionales están tratando de frenar el turismo con la esperanza de que menos visitantes hagan más asequible la vivienda local.
Entre las medidas más estrictas se encuentran la congelación durante tres años de las licencias de alquiler turístico en Málaga y la promesa del alcalde de Barcelona de eliminar los 10,000 apartamentos turísticos de la ciudad para 2028 (aunque, según la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona, estos representan menos del 1 % del parque de viviendas).
Querer controlar el turismo es una reacción comprensible ante la crisis de vivienda en España, pero por sí solo no resolverá el problema. Las medidas que pueden percibirse como hostiles hacia los visitantes internacionales también son arriesgadas en un país donde el turismo representa alrededor del 13 % tanto del PIB como del empleo. El año pasado, España volvió a batir su propio récord, atrayendo a 97 millones de visitantes internacionales y 135,000 millones de euros en gasto turístico.
Una tendencia emergente podría aliviar parte de la presión sobre los focos costeros y las grandes ciudades: entre 2019 y 2025, las visitas a zonas rurales poco pobladas del norte y centro de España aumentaron un 60 %, frente al 45 % en los destinos consolidados.
Al igual que Sánchez, Mamdani camina por una cuerda floja —en su caso, entre propietarios e inquilinos, más que entre turistas y residentes—. Alrededor del 67 % de los neoyorquinos vive de alquiler, y más de la mitad destina al menos el 30 % de sus ingresos mensuales a la renta. Los propietarios de la ciudad también enfrentan costos crecientes y, en muchos casos, ingresos menguantes.
En su primer día en el cargo, Mamdani firmó tres órdenes ejecutivas dirigidas al problema de la vivienda: una para restablecer la Oficina para Proteger a los Inquilinos, que estará encabezada por Cea Weaver, una activista que en 2017 calificó la propiedad de vivienda como un “arma de la supremacía blanca” (un tuit ya eliminado que afirma lamentar); y otras dos para crear grupos de trabajo destinados a acelerar los proyectos de construcción.
Mamdani también quiere congelar las rentas de un millón de viviendas con alquiler regulado en la ciudad —hogar de aproximadamente el 25 % de la población neoyorquina— y construir 200,000 unidades adicionales de vivienda asequible (es decir, fuertemente subvencionada) durante la próxima década. Sus críticos advierten, sin embargo, que los inversores privados se verán disuadidos de construir nuevas viviendas con alquiler controlado ante la perspectiva de bajos rendimientos, mientras que los fondos públicos de Nueva York, irónicamente, podrían verse erosionados por la moratoria propuesta por Mamdani sobre los aumentos de rentas reguladas.
Weaver, que desempeñó un papel clave en la creación de la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos de Nueva York de 2019, también es una figura divisiva, incluso dentro de la izquierda: algunos la ven como una defensora valiente de los derechos de los inquilinos, mientras que otros la consideran demasiado radical. Según sus críticos, la legislación de 2019 no ayudó a los inquilinos; por el contrario, al hacer inasumibles las renovaciones para los propietarios, condenó a muchos arrendatarios a vivir en edificios deteriorados y potencialmente peligrosos.
Las nuevas medidas de vivienda propuestas por Sánchez y Mamdani pueden parecer prometedoras para inquilinos en dificultades, aspirantes a propietarios y residentes de zonas turísticas. Pero el desafío para ambos líderes es crear más vivienda asequible sin castigar a turistas, propietarios ni al sector privado, porque todos ellos son necesarios como parte de la solución.
