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lunes, mayo 29, 2023

Se está produciendo un renacimiento del control de alquileres en EE.UU. y seguramente empeorará la escasez de viviendas

Los intentos fallidos de implantar el control de alquileres nos recuerdan que en realidad sólo hay una forma de bajar los precios de la vivienda cuando hay escasez: construir más viviendas.

Crédito de la imagen: iStock

Si uno necesitaba más pruebas de que las leyes de control de alquileres suprimen la inversión en nuevas viviendas, entonces no es necesario mirar más allá de esta reciente encuesta de la Asociación Nacional de Apartamentos. Encontraron que “Más del 70% de los proveedores de viviendas dicen que el control de alquileres afecta a sus planes de inversión y desarrollo; las acciones incluyen la reducción de inversiones, el cambio de planes a otros mercados y la cancelación total de planes.”

Esto es significativo por dos razones. La primera es que se está produciendo una especie de renacimiento del control del alquiler en todo el país. Hay grandes ciudades -e incluso estados enteros como Nueva York y Colorado– que están considerando la posibilidad de implantar el control de alquileres.

La segunda es que existe una escasez nacional de viviendas. Todos los estudios recientes coinciden en ello, pero hay diversas estimaciones sobre su gravedad. El Wall Street Journal sugiere que la diferencia entre el número actual de viviendas y el que necesitamos se sitúa entre 7,3 y 1,3 millones.

Teniendo en cuenta el resurgimiento de la defensa y la legislación del control de alquileres -y los problemas legítimos que crea la escasez de vivienda en forma de precios altos- parece justificado considerar los efectos reales que el control de alquileres puede tener en los mercados de la vivienda.

El control del alquiler, considerado en teoría

El instinto de buscar una solución a los elevados precios de la vivienda y a la escasez de viviendas es ciertamente comprensible. Es tarea de los políticos evaluar las condiciones de su jurisdicción y elaborar políticas en consecuencia. La cuestión en este caso, sin embargo, es que el control de los alquileres agrava exactamente el problema que intenta resolver: los altos precios de la vivienda.

La razón por la que agrava el problema es que distorsiona los incentivos asociados a la vivienda, de modo que hay poca o ninguna motivación para construir más. Con el control del alquiler, la ciudad limita -y a veces elimina por completo- la rentabilidad de los nuevos proyectos de vivienda imponiendo un tope al precio que un propietario puede cobrar por el alquiler. Pero la única razón por la que uno tomaría la decisión de invertir en la construcción de nuevas viviendas en primer lugar es si cree que será rentable. La mayoría de los economistas, incluidas figuras prominentes decididamente de izquierdas, reconocen que esto conduce a una profunda escasez de viviendas.

En 2000, Paul Krugman describió el control de los alquileres como “uno de los temas mejor comprendidos de la economía y, al menos entre los economistas, uno de los menos controvertidos”. En 1992, una encuesta de la American Economic Association reveló que el 93% de sus miembros estaban de acuerdo en que ‘un techo en los alquileres reduce la calidad y la cantidad de viviendas'”. Por consiguiente, en las unidades sin control de alquileres, los precios se disparan debido a la limitación de la oferta. En las unidades de alquiler controlado, un pequeño número de personas se beneficia de pagar un alquiler por debajo del precio de mercado.

¿Y qué pensar del argumento de que la verdadera razón de que los precios de la vivienda sean altos es la especulación? Aunque no existe ninguna ley formal que impida a un propietario cobrar precios exorbitantes en condiciones de libre mercado, la limitación es inherente a la competencia. Si uno cobrara precios totalmente irrazonables, los consumidores simplemente decidirían alquilar otra vivienda, propiedad de otra persona. Esto incentivaría a la persona que cobra precios demasiado altos a bajarlos, para no quedarse sin inquilinos. La cuestión es que cuando la oferta de vivienda es limitada, los precios suben porque 1) los precios están sujetos a las realidades subyacentes de la oferta y la demanda y 2) hay menos opciones y, por tanto, menos competencia.

Esta es la razón por la que los proveedores de viviendas mencionados en la encuesta anterior afirmaron de forma abrumadora que el control de los alquileres afectaría negativamente a sus planes de inversión y desarrollo.

El control del alquiler, considerado en la práctica

Esto no sólo es cierto en teoría, sino también en la práctica. St. Paul, Minnesota, es un caso de estudio del atractivo -pero fracaso final- del control de alquileres.

En noviembre de 2021, los ciudadanos de St. Paul, Minnesota, aprobaron en referéndum el control de los alquileres. Como siempre ocurre con los partidarios del control de alquileres, los votantes esperaban que ayudara a bajar los precios de la vivienda en la ciudad. Sin embargo, los datos mostraron que en los seis meses posteriores a su aprobación, el número de permisos de construcción de viviendas disminuyó un 84% -de 2.180 permisos a 352- en relación con el mismo periodo del año anterior. Y aunque la política ni siquiera había entrado en vigor seis meses después de su aprobación, las expectativas de los productores son un determinante crucial de la oferta.

Menos de un año después de su aprobación inicial, el Ayuntamiento de St. Paul aprobó una “revisión radical” de la ordenanza que garantizaba que “las nuevas construcciones y las viviendas asequibles quedarán exentas de la ordenanza”. En otras palabras, tras sólo unos meses de aplicación de la política, la ciudad reconoció hasta qué punto tendría un impacto negativo en la construcción de viviendas y básicamente la eliminó. Eximir a las nuevas construcciones es aislar la ordenanza de sus peores efectos. Esto es bueno, pero es lamentable que St. Paul haya tenido que aprenderlo por experiencia.

Paul, tres profesores de la Universidad de Stanford -dos de la facultad de empresariales y uno del departamento de economía- estudiaron los efectos del control de alquileres en San Francisco. Descubrieron que “los propietarios tratados por el control de alquileres redujeron la oferta de viviendas de alquiler en un 15%, provocando un aumento de los alquileres del 5,1% en toda la ciudad”.

Además, una reciente revisión bibliográfica sobre el control de alquileres concluyó que “reduce la oferta de unidades de alquiler al hacer que los promotores se sientan menos inclinados a construir nuevas viviendas” y que “el impacto de las leyes de control de alquileres es mayor en el propio parque de viviendas de alquiler controlado, ya que el control de alquileres incentiva a los propietarios a convertir sus edificios de apartamentos de alquiler en condominios para escapar a los impactos de la ley”. En consecuencia, los precios suben.

Sobre los precios, escuchen a Hayek

De los diversos intentos fallidos de implantar el control de alquileres aprendemos que, en realidad, sólo hay una forma de bajar los precios de la vivienda cuando hay escasez: construir más viviendas.

Aparte de los ejemplos del mundo real que hemos visto, el famoso economista F.A. Hayek también tenía una explicación, y se centraba en la naturaleza de los precios. Para él, los precios son, ante todo, señales: informan a los productores sobre qué y cuánto producir de un determinado producto, e informan a los consumidores sobre qué y cuánto comprar de un determinado producto.

Esta idea lleva implícito que, aunque los precios sean nominales, se basan en condiciones muy reales. En otras palabras, la íntima relación entre los precios, por un lado, y la oferta y la demanda, por otro, no es inventada. Si fuera así, los precios no darían ninguna información.

Así pues, la única forma de alterar los precios sin consecuencias imprevistas significativas, como la caída en picado de la construcción de viviendas, es cambiando la realidad subyacente y la dinámica del mercado (es decir, eliminando las barreras a la construcción de nuevas viviendas para que los precios puedan reducirse orgánicamente). Intentar cambiar los precios por decreto gubernamental es imponer al mercado un conjunto de señales totalmente no auténticas.

Puede que a corto plazo se consiga reducir el precio máximo, pero, en última instancia, no se puede escapar a la ley de las consecuencias imprevistas.


  • Jack Elbaum was a Hazlitt Writing Fellow at FEE and is a junior at George Washington University. His writing has been featured in The Wall Street Journal, Newsweek, The New York Post, and the Washington Examiner. You can contact him at [email protected] and follow him on Twitter @Jack_Elbaum.