Las leyes de protección de los inquilinos de Nueva York nos están llevando de vuelta a la década de 1970.
De los aproximadamente 2,3 millones de apartamentos que hay en la ciudad de Nueva York, casi un millón están sujetos a la estabilización de alquileres. A diferencia del control de alquileres, en el que los precios se fijan, la estabilización de alquileres permite aumentos a un tipo regulado. Los políticos que están detrás de estos controles de precios pretenden que los costes de la vivienda sean «más justos» para los inquilinos a expensas de los propietarios. Pero el resultado no deseado de estas políticas, como se vio en la década de 1970, es que los propietarios llegan incluso a abandonar sus propiedades porque los costes superan a los beneficios, lo que afecta a barrios enteros. Por desgracia, los cargos electos y sus votantes suelen olvidar estas lecciones de la historia. En 2019, la ciudad de Nueva York amplió la estabilización de los alquileres. Ahora, al repetir los errores del pasado, también estamos repitiendo las consecuencias.
Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos
Desde la perspectiva de los inquilinos, un apartamento con alquiler estabilizado significa unos costes de vivienda más bajos que los que se producirían en el mercado libre. Desde la perspectiva de los propietarios, poseer estas viviendas nunca fue la mejor inversión, pero había formas de sortear las desventajas. Antes de 2019, los propietarios podían conseguir que sus apartamentos fueran excluidos de la estabilización de alquileres realizando reformas integrales que eliminaban casi todo excepto las paredes exteriores. Esto era muy caro, pero ofrecía una salida.
Esto cambió con la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos de 2019. Esta ley estabilizó de forma permanente los apartamentos, lo que significa que los aumentos anuales del alquiler deben mantenerse por debajo de los precios de mercado. También eliminó la política de tarifas preferenciales, que permitía a los propietarios ofrecer tarifas con descuento al renovar el contrato. Ahora, si un propietario ofrece un alquiler más bajo para llenar una vacante, debe seguir ofreciendo esa tarifa cada año.
Otra forma de aumentar sus ingresos era mediante un aumento legal del alquiler de hasta un 20 % para los nuevos inquilinos después de que los antiguos se mudaran. Pero la ley de 2019 también eliminó esa opción: los propietarios solo pueden cobrar el mismo alquiler que habrían pagado los inquilinos anteriores si se hubieran quedado.
La ley de 2019 también dificulta el desalojo de los inquilinos. El negocio de los propietarios depende del flujo de caja, y el desalojo se considera solo como último recurso. Los inquilinos son desalojados cuando causan disturbios o dejan de pagar el alquiler. Pero ahora los tribunales pueden retrasar el proceso durante un año. La ley también eliminó la lista negra de inquilinos, lo que dificulta la selección de los posibles inquilinos.
Resultados no deseados
En 2022, 176 apartamentos con alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York fueron ejecutados hipotecariamente, y esa cifra se ha duplicado cada año. En abril de 2025, más de 2000 unidades corren el riesgo de incumplir el pago de sus hipotecas. Al igual que en la década de 1970, muchos propietarios se enfrentan a gastos de funcionamiento que superan sus ingresos. La Junta de Directrices de Alquileres estima que el 10 % de las viviendas con alquiler estabilizado suponen una pérdida de dinero para sus propietarios.
Si un propietario vende su edificio, el nuevo propietario debe mantener las viviendas estabilizadas con el mismo alquiler regulado. Esto hace que estos edificios sean inversiones poco atractivas, con la garantía de seguir perdiendo dinero. Si las propiedades entran en ejecución hipotecaria y los bancos no pueden encontrar nuevos compradores, los inquilinos podrían acabar siendo desalojados. Esta gran victoria para los inquilinos a expensas de los propietarios resulta ser una situación en la que todos pierden.
Qué pasará ahora
Los propietarios tienen las manos atadas: no pueden aumentar los ingresos para cubrir los gastos ni desalojar a los inquilinos que no pagan el alquiler. Incluso en un edificio rentable, uno o dos inquilinos que no paguen el alquiler pueden hacer que las cuentas operativas pasen a ser deficitarias. Cada mes que se pasa luchando por desalojarlos es un mes sin alquiler.
Durante la década de 1970, los propietarios de edificios ignoraron el mantenimiento básico porque no podían permitírselo. Dejaron de pagarse los impuestos sobre la propiedad, los edificios quedaron abandonados y barrios enteros se deterioraron. Algunos propietarios incluso incendiaron sus edificios porque los pagos del seguro eran el único valor que podían obtener.
A medida que los resultados negativos siguen acumulándose, es de esperar que haya personas con la sabiduría necesaria para revertir estas políticas antes de que lo malo empeore. Pero uno de los principales candidatos a la alcaldía de la ciudad es el mismo exgobernador que promulgó la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos.
