Más estadounidenses que nunca están comprando propiedades de primera en España.
Aunque es el segundo país más visitado del mundo, España no ha enviado un mensaje de bienvenida recientemente. Su gobierno de izquierda socialista ha propuesto o aprobado varias medidas destinadas a disuadir a los inversores extranjeros en propiedades, como, por ejemplo, un impuesto del 100% sobre ciudadanos no comunitarios que compren viviendas (hasta ahora solo una idea) y una prohibición de las Visas Doradas, que otorgaban residencia a ciudadanos no españoles que adquirieran bienes raíces por al menos €500,000 (vigente desde el pasado abril). En los últimos años, también ha habido protestas contra lo que los residentes consideran un exceso de turismo en lugares como Valencia, Málaga, Cataluña y las Islas Baleares.
Cabría esperar que toda esta publicidad negativa hubiera dañado la reputación de España como uno de los mejores lugares del mundo para pasar unas vacaciones o comprar una segunda vivienda; sin embargo, parece ocurrir lo contrario: España estableció un nuevo récord de turismo en 2025 con 97 millones de visitantes, un aumento del 3.2% respecto a los 94 millones de 2024. A pesar de uno de los inviernos más lluviosos en años, 5 millones de personas visitaron el país ibérico en enero, un incremento del 1.2% respecto al mismo mes de 2025.
España lanzó su industria turística moderna en la década de 1960 bajo el dictador fascista Francisco Franco. Los carteles publicitarios mostraban evocadoras fotos de bulevares llenos de flores y pueblos encalados sobre el eslogan “España es diferente”, creación de Manuel Fraga, Ministro de Información y Turismo de Franco. Parte de una apertura más amplia de la economía autárquica del país, fue un reposicionamiento de marca diseñado para contrarrestar la imagen que muchos europeos tenían de España como un lugar sombrío y atrasado. Fue más exitoso de lo que Fraga pudo haber esperado. Casi siete décadas después, la industria turística española representa el 13% del PIB y el empleo, razón por la cual las administraciones locales del país, así como su gobierno central, han sido reacias a adoptar medidas que pudieran ahuyentar a los visitantes.
Pero está surgiendo un consenso de que España se ha convertido en víctima de su propio éxito, de que su industria turística no puede seguir sin control ni regulación. El gobierno de Pedro Sánchez ha presentado un plan vagamente redactado para hacer el turismo más sostenible, pero varias administraciones regionales están intentando controlar la situación de manera más agresiva.
El draconiano plan de Barcelona de erradicar sus 10,000 pisos turísticos para 2028 fue ratificado por el Tribunal Constitucional el pasado marzo, que rechazó un recurso basado en los derechos de los propietarios privados; el mes pasado, la capital catalana también duplicó su tasa turística, lo que significa que los huéspedes pagarán hasta €12 adicionales por noche de estancia. Otras grandes ciudades como Málaga, Madrid, Sevilla y Alicante han impuesto restricciones a los alquileres de corta estancia o han paralizado la emisión de nuevas licencias de alquiler vacacional. Sin embargo, los cinco destinos siguen entre los más populares de España. Barcelona recibió un récord de 16 millones de visitantes el año pasado, un 3% más que en 2024. España, al parecer, está demasiado consolidada como marca turística para que tales medidas afecten los planes de vacaciones de la gente (al menos por ahora). En la mente de los visitantes extranjeros, España sigue siendo diferente.
Los compradores extranjeros de viviendas también están batiendo récords en España, con más de 97,000 viviendas adquiridas en 2025, frente a las 94,000 de 2024, lo que representa el 14% del total de ventas de propiedades. Las regiones más populares son las que han visto las mayores manifestaciones contra el turismo excesivo: Andalucía, Cataluña, Valencia y las Islas Baleares y Canarias. Los compradores británicos, a pesar de ser aparentemente el objetivo de la absurda propuesta de impuesto del 100% de Sánchez, siguen siendo el grupo más numeroso, con un 8.6% (seguidos de cerca por alemanes y neerlandeses).
Las propiedades de alta gama siguen impulsando el atractivo internacional de España, a pesar de la prohibición de las Visas Doradas. Sánchez alegó que estas contribuían a la crisis habitacional del país, como si liberar más viviendas de medio millón de euros aumentara la oferta de vivienda “asequible” para los españoles. Pero dado que las transacciones de Visa Dorada representaban menos del 1% de las operaciones inmobiliarias en España, la prohibición ha tenido un impacto insignificante. La perspectiva de residencia automática nunca fue el factor decisivo que Sánchez parecía creer que era para los Individuos de Alto Patrimonio Neto (HNWI) extranjeros, la mayoría de los cuales compran para invertir o tener una vivienda de vacaciones. En consecuencia, en los últimos años, los HNWIs han impulsado a España a la cima de los rankings europeos de ventas de propiedades de lujo.
Según el último informe de Lucas Fox, la principal agencia inmobiliaria de lujo de España, la nación ibérica se ha “convertido, de manera silenciosa pero decisiva, en la apuesta de valor de Europa: un lugar donde los compradores de primera categoría perciben un potencial a largo plazo más que una especulación a corto plazo”. Impulsada por la escasa oferta y el aumento de la demanda internacional, especialmente entre los estadounidenses, la firma predice que la inversión en propiedades de primera en España podría crecer un 20% para finales de este año. Los compradores internacionales dominan este segmento del mercado: en transacciones superiores a €2.5 millones, el 62% de los compradores son extranjeros, cifra que sube al 90% en ventas por encima de €5 millones. Los estadounidenses gastan más por metro cuadrado que cualquier otra nacionalidad y son cada vez más activos en España, especialmente en Andalucía.
Cuando Zohran Mamdani se convirtió en el alcalde demócrata de Nueva York en enero de este año, Sánchez dijo que su victoria “era una señal de dónde reside la energía hoy, con quienes ofrecen esperanza, no miedo”. Claramente no con quienes ofrecen la esperanza de inversiones inmobiliarias sólidas. Los analistas ya están señalando lo que llaman “El efecto Trump/Mamdani”, ya que los compradores estadounidenses, asustados por un entorno regulatorio hostil, sacan su dinero de Estados Unidos. (La élite financiera de Nueva York gastó millones tratando de mantener a Mamdani fuera de la alcaldía, precisamente para que esto no ocurriera). Según el informe de Lucas Fox, “Un comprador acostumbrado a pagar $30,000 por metro cuadrado en Manhattan no considera irrazonable pagar €25,000 [$29,000] o €30,000 [$35,000] en Madrid”, con la implicación de que la mayoría de los demás compradores extranjeros, y ciertamente la mayoría de los españoles, rechazarían tales precios. Las propiedades de primera en Manhattan cuestan un promedio de $27,500 (€23,500) por metro cuadrado, mientras que incluso en las zonas más exclusivas de Barcelona y Madrid, el precio promedio es inferior a la mitad de esa cifra.
Los HNWIs de los países del Golfo también están incrementando su actividad en España, especialmente a lo largo de la costa de Málaga, conocida como la Costa del Sol por tener más de 300 días de sol al año. Un tramo de costa cerca de Marbella conocido como la Milla de Oro ha registrado las ventas más significativas, incluida la adquisición en 2024 de La Zagaleta —una urbanización cerrada de 300 viviendas con campo de golf y helipuerto propio— por parte de un promotor con sede en Abu Dabi. También circula el rumor de que Sotogrande, un enclave de lujo cerca de Gibraltar, podría ser comprado por un inversor saudí. Conocida como la Costa del Golf por tener más de 70 campos, quizás la costa de Málaga pronto gane un tercer apodo: la Costa del Golfo.
Para beneficio de su economía en general, el atractivo internacional de España permanece intacto. Hasta ahora, ni los intentos regionales de controlar el turismo ni la prohibición de las Visas Doradas han disuadido a los visitantes o inversores extranjeros; si están facilitando la vida a los residentes de los destinos turísticos más concurridos está por verse.
