Los precios de la vivienda en Tokio apenas han cambiado en veinte años; en San Francisco, han subido un 230 %.
[Publicado originalmente el 8 de agosto de 2016].
Tokio, la capital de Japón, tiene una población creciente de más de 13 millones de personas, pero los precios de la vivienda apenas han aumentado en veinte años. ¿Por qué? Tokio tiene un enfoque de laissez-faire en el uso de la tierra que permite mucha construcción, sujeto solo a unas pocas regulaciones nacionales generales.
Robin Harding, del Financial Times, tiene un muy importante artículo sobre el sistema de Tokio:
He aquí un dato sorprendente: en 2014 se iniciaron 142 417 viviendas en la ciudad de Tokio (con una población de 13,3 millones de habitantes y sin terrenos vacíos), más que los 83 657 permisos de vivienda emitidos en el estado de California (con una población de 38,7 millones de habitantes) o las 137 010 viviendas iniciadas en todo el país de Inglaterra (con una población de 54,3 millones de habitantes).
La constante construcción de Tokio está vinculada a un hecho aún más sorprendente. En contraste con los enormes auges de los precios de la vivienda que han distorsionado las ciudades occidentales —enfrentando a jóvenes y viejos, redistribuyendo la riqueza a los ya ricos y negando a otros la oportunidad de mudarse a donde están los buenos trabajos—, el costo de la propiedad en la capital de Japón apenas se ha movido.
Esto no es el resultado de una caída de la población. Japón ha experimentado la misma ola de «vuelta a la ciudad» que otras naciones.
¿Cómo es posible?
En primer lugar, Japón tiene una historia de fuertes derechos de propiedad sobre la tierra:
Sujetos a las normas de zonificación, los derechos de los propietarios son fuertes. De hecho, la Constitución de Japón declara que «el derecho a poseer o mantener propiedades es inviolable».
Un promotor privado no puede obligarte a vender un terreno; un gobierno local no puede impedirte utilizarlo. Si quieres construir un castillo de estilo gótico revestido de conchas rosas, es asunto tuyo.
Pero esto por sí solo no puede explicar todo, porque en Japón hubo un enorme auge de los precios inmobiliarios entre 1986 y 1991. De hecho, fue al hacer frente al colapso de ese auge cuando Japón limpió su sistema, reduciendo la regulación y acelerando el proceso de aprobación de permisos.
En la década de 1990, el gobierno relajó las normas de desarrollo, lo que culminó en la Ley de Renacimiento Urbano de 2002, que facilitó la rezonificación de terrenos. Los edificios de oficinas se reutilizaron para nuevas viviendas.
«Para ayudar a la economía a recuperarse de la burbuja, el país flexibilizó la regulación del desarrollo urbano», afirma Ichikawa. «Si no hubiera sido por la burbuja, Tokio estaría en la misma situación que Londres o San Francisco».
Los pasillos y las zonas comunes se excluyeron del cálculo del tamaño de los edificios de apartamentos, lo que permitió que estos crecieran mucho más dentro de la zonificación existente, mientras que una propuesta que se está debatiendo ahora permitiría a los propietarios reconstruir más grandes si derriban bloques construidos según las antiguas normas sísmicas.
El aumento de los precios de la vivienda no es una consecuencia inevitable del crecimiento y la oferta fija de suelo: los precios altos y crecientes de la vivienda son el resultado de decisiones políticas para restringir el desarrollo urbanístico.
Las decisiones políticas ya se han tomado, pero se pueden deshacer.
