Una actualización del Grassroot Institute of Hawaii.
Un nuevo informe de economistas de la Universidad de Hawái señala algo que muchos ya sabíamos: si queremos acabar con la crisis de vivienda, necesitamos construir más hogares.
Esto se debe a que cada nueva unidad genera una cadena de vacantes habitacionales. Una familia que se muda a una vivienda nueva deja atrás una más antigua que es ligeramente más económica, a la que se traslada otra familia, que a su vez deja libre una vivienda a un precio aún más accesible, y así sucesivamente.
A esto se le suele llamar “efecto de filtrado”, y no es solo una teoría optimista: la investigación ha demostrado que es real.
Más recientemente, los economistas de la UH estudiaron el impacto de un edificio de condominios concreto ubicado junto al Ala Moana Center. Al rastrear quiénes se mudaron al edificio, quiénes ocuparon las unidades que estos dejaron vacantes, y así a lo largo de toda la cadena, comprobaron que las viviendas abandonadas eran ‘considerablemente más baratas que las nuevas unidades y abarcaban ubicaciones y tipos de vivienda diversos’. Es más, determinaron que las unidades con precio restringido según ingresos generaban un número menor de las llamadas vacantes secundarias.
Asimismo, un estudio de 2019 publicado por el Upjohn Institute, con sede en Michigan, concluyó que la construcción de nuevas viviendas “reduce la demanda y relaja el mercado de vivienda en zonas de ingresos bajos y medios, incluso a corto plazo”. Además, un estudio de 2023 publicado en el NYU Law and Economics Journal —dirigido a los “escépticos de la oferta”— encontró que esta cadena de mudanzas también beneficia a los inquilinos al poner a su disposición más propiedades de alquiler y al reducir o frenar los aumentos de las rentas.
Estos resultados contradicen la creencia de que abordar la crisis de vivienda requiere más controles, prohibiciones, restricciones, impuestos y otras medidas gravosas que, durante décadas, han demostrado no hacer sino agravar el problema.
Entonces, ¿por qué seguimos debatiendo cuál es la mejor manera de aliviar la crisis de vivienda en Hawái? Mi convicción es que demasiados legisladores están más concentrados en la definición de ‘asequibilidad’ que en simplemente permitir que se construyan más casas.
La actual sesión legislativa estatal ha visto desgraciadamente la muerte de muchos buenos proyectos de ley en materia de vivienda, aunque algunas medidas prometedoras siguen vivas. Las reformas que quedan en pie proponen derogar las tarifas de impacto escolar, permitir unidades de vivienda accesoria en distritos agrícolas, agregar reformas de permisos exprés, implementar un “reloj de cuenta regresiva” para las revisiones de preservación histórica, y eliminar o restringir severamente el uso de las ineficaces normas de zonificación inclusiva.
Aprobar todas o cualquiera de estas medidas resultaría en más vivienda en Hawái a todos los niveles, sin gastar un solo centavo del erario público. Todo lo que se necesita es voluntad política y el valor de apartar del camino las regulaciones perjudiciales.
Este artículo fue publicado originalmente por el Grassroot Institute of Hawaii.
