Un artículo publicado en 2017 por tres economistas de Stanford muestra lo perjudiciales que son los controles de alquileres.
[Publicado originalmente el 27 de abril de 2018].
El control de los alquileres es una de esas políticas que sigue contando con el favor del público a pesar de que se ha demostrado repetidamente que es ineficaz para mejorar la vida de aquellos a quienes va dirigida.
El último ejemplo se encuentra en Sacramento, California, donde un grupo de personas ha presentado una propuesta que, si se aprueba, limitaría los aumentos de los alquileres al 5 % anual. Por el momento, los promotores siguen marchando para conseguir apoyos y recogiendo firmas para someter la propuesta de reforma a votación.
La actual crisis de la vivienda en California
Esta iniciativa se entiende mejor si se enmarca en la crisis de la vivienda asequible en la que se ha visto sumida California en los últimos años. Desde 2012, tanto los precios de la vivienda como los alquileres se han disparado: el coste medio de las viviendas ha aumentado un 77 %, mientras que los alquileres han subido alrededor de un 35 %.
La oferta de viviendas nuevas no alcanza la demanda debido a la normativa y a las restricciones artificiales.
Como de costumbre, las recetas de los políticos han servido de poco para abordar las causas subyacentes. El año pasado, el gobernador Jerry Brown firmó 15 proyectos de ley que, entre otras cosas, aumentarán el gasto en vivienda asequible en 1000 millones de dólares al año durante los próximos años. Sin embargo, se trata solo de una solución parcial que no servirá de mucho para bajar los precios.
Algo similar podría decirse del proyecto de ley 827, que ha sido recientemente rechazado por el Senado de California. Aunque el proyecto de ley 827 representaba un paso en la dirección correcta, era una medida insuficiente para hacer frente al problema real, a saber: la oferta de viviendas nuevas no alcanza la demanda debido a las regulaciones y las restricciones artificiales, lo que provoca escasez y, por lo tanto, un aumento de los precios de los alquileres y de la vivienda.
La economía de los precios de la vivienda
Pero volvamos a la iniciativa de Sacramento de imponer un precio máximo a los alquileres de la vivienda. ¿Cuáles serían las consecuencias si se aplicara una propuesta de este tipo? Solo tenemos que recurrir a la teoría económica para encontrar la respuesta. Los precios máximos desincentivan la producción de bienes y servicios al reducir los márgenes de beneficio de las empresas. Esto, a su vez, conduce a una disminución de las inversiones de capital (no hay incentivos para que las empresas sigan invirtiendo cuando los márgenes se reducen) y, en última instancia, al cierre de empresas que no pueden cubrir los costes de producción.
Decidas lo que decidas, una cosa está clara: los controles de los alquileres han aumentado tus costes.
Este razonamiento puede extrapolarse al mercado inmobiliario. Los controles de los alquileres suelen provocar una escasez de viviendas en alquiler, ya que a los propietarios no les resulta rentable alquilar sus apartamentos a precios máximos. Además, el parque de viviendas tiende a deteriorarse, ya que los propietarios tienen pocos incentivos para invertir en el mantenimiento y la renovación de sus casas.
Si esto te resulta demasiado abstracto, ilustremos los efectos de los controles de alquiler con un ejemplo. Imagina que heredas una casa de tu tía de California. Como tú vives en Chicago y la casa está en San Diego, decides alquilarla por lo que consideras un precio justo. Al cabo de un año, la ciudad de San Diego aprueba una ley que limita los precios de los alquileres a, por ejemplo, la mitad de lo que estás cobrando a tus inquilinos en ese momento.
En este momento, debes realizar un análisis de coste-beneficio para determinar si sigue siendo rentable alquilar tu casa. Este análisis incluye los costes reales (mantenimiento, gastos imprevistos, trámites, etc.) y los costes psicológicos (¿el nuevo alquiler cubre las posibles disputas entre el propietario y el inquilino que puedan surgir en el futuro?).
Decidas lo que decidas, una cosa está clara: los controles de alquiler han aumentado tus costes. Puedes mantener tu casa en el mercado de alquiler y reducir al mínimo los costes de mantenimiento y reparación (con el consiguiente impacto en su estado físico) o retirarla del mercado, lo que reduciría la oferta de viviendas disponibles para alquilar.
Abundan las pruebas
Si aún no estás convencido de los efectos perversos de los controles de alquiler, aquí tienes algunas pruebas empíricas. Un artículo publicado en 2017 por tres economistas de Stanford muestra que los controles de alquiler en San Francisco redujeron la oferta de viviendas de alquiler en un 15 %, lo que a su vez aumentó los precios de los alquileres en otras partes de la ciudad en torno a un 5 %. Otro artículo reciente culpa a las restricciones al uso del suelo (la llamada zonificación) del aumento de los precios de la vivienda en las grandes ciudades estadounidenses.
La mayoría de las políticas destinadas a ayudar a las personas con bajos ingresos a acceder a una vivienda asequible acaban teniendo el efecto contrario.
Es curioso que, en lo que respecta a la vivienda, la mayoría de las políticas destinadas a ayudar a las personas con bajos ingresos a acceder a una vivienda asequible acaben teniendo el efecto contrario. Ya se trate de políticas de control de los alquileres o de subvenciones para la compra o el alquiler de viviendas, los políticos y la opinión pública, en general, parecen ignorar que cualquier política que reduzca artificialmente la oferta o estimule la demanda provocará inevitablemente escasez o subida de los precios, que son precisamente los problemas que se supone que deben abordar los controles de los alquileres.
Probablemente, Milton Friedman pensaba en las políticas de control de los alquileres cuando señaló que juzgar las políticas por sus intenciones en lugar de por sus resultados era un gran error. ¿Aprenderemos alguna vez?
