¿Puede el abismo de la matrícula escolar aliviar la escasez de vivienda?
En un artículo reciente para Works in Progress, “una revista de ideas nuevas y subestimadas para mejorar el mundo”, Zigmund Forrest y Maxwell Tabarrok señalaron que desde “la finalización de Battery Park City en 1976, no ha habido un solo proyecto importante de recuperación de tierras urbanas en Estados Unidos”. Los investigadores creen que las ciudades cercanas al agua deberían “crear más tierra” para, entre otras cosas, impulsar la vivienda asequible.
Pero hay otro enfoque que el Estados Unidos urbano puede emplear para promover viviendas económicas, y no requiere enormes proyectos de ingeniería civil: vender las propiedades que ha estado acaparando.
Según George W. McCarthy, presidente del Lincoln Institute of Land Policy, “grandes cantidades de terrenos de propiedad pública permanecen vacantes o subutilizados, con un propósito que no corresponde a las necesidades actuales”. El fenómeno es “especialmente cierto en los niveles de gobierno más locales, como ciudades, condados, estados, distritos escolares y autoridades públicas”.
La demanda no está en duda. Las estimaciones varían, pero nadie niega que Estados Unidos tiene un déficit de millones de unidades de vivienda. Con ocho de cada 10 estadounidenses viviendo en áreas urbanizadas, la desinversión de terrenos por parte de las ciudades —y la venta de estructuras que pueden reutilizarse para uso residencial— es una solución que empieza a ganar atención.
La oportunidad que ofrece la crisis de natalidad es quizás el mejor lugar para comenzar. La tasa de fecundidad total del país está en un mínimo récord. Si se suma la escasa procreación tanto al crecimiento de la educación en casa como a la expansión de las opciones de elección educativa, es fácil entender por qué las escuelas gubernamentales de K-12 están perdiendo “clientes” a un ritmo acelerado.
Según EdSource, en los últimos cinco años, “el condado de Los Ángeles perdió 32,953 estudiantes, más de la mitad del Distrito Escolar Unificado de Los Ángeles”. KOMO informó que las Escuelas Públicas de Seattle “perdieron 3,000 estudiantes entre 2020 y el último año escolar”. City Journal señaló que en 2025, en Nueva York, 112 “escuelas públicas tenían menos de 150 estudiantes matriculados, frente a 80 apenas dos años antes”, y que la “matrícula… ha bajado en casi 90,000 estudiantes desde 2020”. Este verano, Filadelfia cierra 17 escuelas.
¿Crees que el colapso se limita a las metrópolis profundamente azules de las costas del Pacífico y del Atlántico? No es diferente en Flyover Country, según reportes de noticias locales: Las Vegas (“una caída de casi 44,000 desde el punto máximo de [matrícula] durante el año escolar 2018–19”); Scottsdale, Arizona (podría “reutilizar hasta ocho escuelas en los próximos dos años”); Tucson (en “una lucha de vida o muerte por la matrícula”, según su superintendente); Provo, Utah (“considerando el posible cierre de cuatro escuelas primarias”); Denver (más “cierres de escuelas serán necesarios en los próximos años”); y Austin (una “fuerte disminución está presionando… las finanzas y acelerando decisiones difíciles sobre consolidaciones y recortes”).
Luego está Houston (que cierra “12 planteles a partir del año escolar 2026–2027, citando la disminución de la matrícula y el aumento de los costos de mantenimiento”); St. Louis (los alumnos bajaron “de 43,284 en 1991 a 17,981 en 2025”); Memphis (cinco escuelas cerradas al final de este año); Cedar Rapids, Iowa (que “podría tener que cerrar hasta seis escuelas primarias”); Atlanta (el plan “APS Forward 2040” “cierra algunas escuelas y combina otras mientras el distrito lidia con instalaciones antiguas y… baja matrícula”); y Tampa (“preparándose para una nueva ronda de recomendaciones de cierre y consolidación de escuelas”).
La conversión de aula a condominio presenta desafíos, por supuesto. Pero la ubicación es una gran ventaja. “A diferencia de los edificios de oficinas comerciales”, Forbes escribió en 2023, “que a menudo están situados lejos de supermercados y otras necesidades de la vida residencial, las escuelas ofrecen el beneficio de estar ubicadas en enclaves que ya sirven efectivamente a cientos o miles de residentes”. Lo mismo puede decirse de los terrenos de propiedad de los sistemas de transporte. Mucho antes del confinamiento, los pasajeros ya estaban evitando los autobuses y trenes del gobierno. Pero lo que aterra a los planificadores del transporte representa una oportunidad para los desarrolladores.
Enterprise Community Partners, una “organización nacional sin fines de lucro que existe para hacer posible un buen hogar para los millones de familias que no tienen uno”, publicó recientemente un examen de “la cantidad, ubicación, tamaño y características clave de los terrenos de propiedad de las agencias de transporte” en California. Determinó que 2,875 parcelas —actualmente vacantes o utilizadas como “estacionamientos, estaciones y terminales de pasajeros, derechos de vía ferroviarios (aquellos que incluyen una porción sustancial que se extiende más allá de la vía), edificios de oficinas, estacionamientos park-and-ride, estacionamientos de autobuses y otras instalaciones de mantenimiento de transporte”— están “potencialmente disponibles” para casi 240,000 unidades de vivienda asequible. “Para dar contexto, la California Housing Partnership estima que hay aproximadamente 1.3 millones de hogares de bajos ingresos en California que necesitan una vivienda asequible”, explica el grupo.
Ya sea una ciudad, un distrito escolar o una agencia de transporte, ¿qué impide que el gobierno local deje de acaparar tierras? Legalmente, no mucho. Una miríada de reglas, ordenanzas y estatutos controlan cómo las propiedades designadas como “excedentes” pasan a manos privadas. El obstáculo no es obtener permiso. Es reunir la voluntad. Una investigación de Katherine Levine Einstein, de la Universidad de Boston, reveló que incluso en el área metropolitana de Boston:
[Un] área densamente poblada y costosa…, una donde esperaríamos que los incentivos fueran altos para usar cada parcela disponible, un alto porcentaje de terrenos públicos en docenas de municipios está vacante. A pesar de la política liberal de muchas ciudades y pueblos, los terrenos públicos rara vez se usan con fines redistributivos. En cambio, el sentimiento homevoter y contrario al crecimiento parece dominar, lo que lleva a las ciudades y pueblos a dejar gran parte de sus terrenos públicos vacantes y, en casos extremos, a comprar terrenos públicos para bloquear nuevas viviendas.
Así como los estados han comenzado a imponer la desregulación de la zonificación para superar la intransigencia NIMBY (Not In My Back Yard, “No en mi patio trasero”), podría ser el momento de exigir a las entidades de gobierno local que se deshagan de sus propiedades sin uso. Los legisladores y gobernadores podrían empezar poco a poco. Local Housing Solutions sugiere que las ciudades “creen y mantengan un inventario de terrenos excedentes con los atributos clave de las parcelas disponibles”, además de realizar “auditorías de cada departamento de la ciudad [que] ayuden a descubrir parcelas que puedan agregarse al inventario”. Un buen primer paso. Luego viene la gran liquidación: una subasta con el potencial de reducir de manera significativa el déficit de vivienda de Estados Unidos.
Este artículo fue publicado originalmente por el Pacific Research Institute.