Por qué los costos de la vivienda son tan caros

En el fondo de nuestros problemas de vivienda, están las legislaciones del gobierno que impiden la implementación de soluciones simples.

No es un secreto que en las ciudades costeras de los Estados Unidos - además de algunas ciudades del interior como Denver - los alquileres y los precios de las casas han subido significativamente desde 2009. En muchas zonas, los precios están por encima de lo que estaban en el pico de la última burbuja inmobiliaria. El crecimiento de los alquileres año tras año alcanza más del 10% en algunos lugares, mientras que los salarios, no hace falta decirlo, no crecen al mismo ritmo.

Los trabajadores de bajos ingresos y los jóvenes son los más afectados. Como resultado de los altos costos en la vivienda, muchos de los llamados millennials están eligiendo simplemente vivir con sus padres, y un estudio de Los Ángeles concluyó que el 42% de los llamados millennials están viviendo con sus padres. Cifras similares fueron también descubiertas entre las ciudades metropolitanas del noreste de los Estados Unidos.

La raíz de los altos costos de la vivienda

Es imposible decir que una sola razón sea responsable de la mayoría o de todas las subidas implacables de los precios de las casas y los alquileres en muchas áreas.

Ciertamente, un factor importante detrás del aumento de los precios de la vivienda es la inflación de los precios de los activos alimentada por la política monetaria inflacionaria. A medida que la oferta monetaria aumenta, ciertos activos verán un aumento de la demanda entre los que se benefician del crecimiento de la oferta monetaria.

Estas políticas inflacionarias recompensan a los que ya poseen activos (es decir, a los actuales propietarios de viviendas) a expensas de los compradores de primera vivienda y los inquilinos que se ven excluidos de la propiedad de viviendas por la inflación de los precios en las mismas. No es sorprendente que hayamos visto la tasa de propiedad sobre viviendas caer a los niveles más bajos de los últimos 50 años.

Pero también hay una razón mucho más básica para el aumento de los precios de la vivienda: no hay suficiente oferta donde más se necesita.

La mayoría de las veces, los altos costos de la vivienda se reducen a una ecuación muy simple: el aumento de la demanda junto con el estancamiento de la oferta conduce a precios más altos. En otras palabras, si la población (y la formación de los hogares) crece rápidamente, entonces la oferta de viviendas también debe crecer rápidamente - o los alquileres aumentarán.

Además, el lugar donde se construye la vivienda es un factor clave. No podemos hablar de oferta de viviendas para toda un área metropolitana. Las áreas metropolitanas están compuestas por una gran variedad de centros de empleo y barrios. La mezcla de empleadores y trabajadores varía de un lugar a otro dependiendo de los tiempos de viaje tolerables, las industrias locales y la geografía.

Los planificadores urbanos controlan qué tipo de vivienda se puede construir - y dónde - a través de las leyes de zonificación y uso de la tierra. Estos planificadores centrales nos dicen dónde deben construirse viviendas unifamiliares o multifamiliares. Nos dicen si se puede alquilar una de las habitaciones alguien que no sea un pariente. Nos dicen si puedes construir una unidad de vivienda auxiliar en tú propiedad.

En un mercado sin trabas, por supuesto, a medida que los alquileres aumentan, los promotores inmobiliarios responderán construyendo más viviendas donde más se necesiten y, por lo tanto, los posibles precios son más altos. Los alquileres bajarán en esas zonas y los promotores dejarán de construir viviendas - o construirán en otros lugares - hasta que los alquileres vuelvan a subir. O, en respuesta al aumento de los alquileres, los actuales propietarios convertirán sus casas en pensiones. Otros pueden construir las llamadas suites para las suegras sobre sus garajes. El número de maneras de expandir la vivienda es en realidad bastante largo.

Pero, como todo el mundo que ha intentado hacer cualquiera de estas cosas sabe, ciertamente no vivimos en un mercado sin trabas. De hecho, la producción de viviendas es una de las industrias más reguladas y micro gestionadas del mundo industrializado.

Los planificadores urbanos controlan qué tipo de vivienda puede ser construida - y dónde - a través de leyes de zonificación y uso del suelo. Estos planificadores centrales nos dicen dónde debe ser la vivienda unifamiliar o multifamiliar. Nos dicen si se permite o no alquilar a uno de los dormitorios a alguien que no sea pariente. Nos dicen si puedes construir una unidad de vivienda auxiliar en tú propiedad.

Con tanta planificación gubernamental en marcha, el efecto ha sido el aumento de los precios de las casas y un mayor costo de vida. Y de nuevo, los que más sufren tienden a ser los de menores ingresos.

Esto se ve agravado por los planes de "renovación urbana" en los que los gobiernos arrasan con las viviendas de bajos costos de propiedad privada para dar sitio a los modernos distritos comerciales o a las viviendas de propiedad estatal o subvencionadas.

El aumento de las leyes de zonificación y uso de la tierra

Antes del surgimiento de las leyes de zonificación generalizadas -que se hicieron especialmente populares después de la Segunda Guerra Mundial- la producción de viviendas respondía mucho mejor a la demanda del mercado.

En las zonas donde había escasez de viviendas, muchas familias alquilaban habitaciones a lo que era una floreciente industria de alquileres  de casas en el siglo XIX y principios del XX. Los hoteles residenciales eran populares entre los ancianos y quienes vivían solos.

Durante los últimos 100 años, gracias en parte a los progresistas, fanáticos del control que exigían el cierre de las pensiones "comunistas", las ciudades empezaron a tomar relevo como planificadores que decidían el tipo de vivienda en la que se le permitía vivir a la gente.

Con el tiempo, este nuevo método de planificación central se ha hecho inmensamente popular, y ya no podemos decir que los planificadores urbanos y los gobiernos locales estén forzando su visión a un público descontento y resistente.

Los controles gubernamentales sobre la vivienda son muy populares

De hecho, en muchas áreas, son los propietarios del sector privado los que más exigen que cada townhouse nuevo, cada nuevo edificio y cada nuevo escaparate sea controlado, evaluado y, en última instancia, gestionado por los burócratas del gobierno.

Los modernos suburbios en la mayoría de las áreas metropolitanas se caracterizan por una zonificación extremadamente detallada. Pero incluso en las zonas más adentro, tradicionalmente más "laissez faire" (laissez-faire en términos de zonificación), las comunidades han ido avanzando hacia leyes de zonificación aún más estrictas para evitar la diversidad y la descentralización en el uso de la tierra.

Todos lo hemos visto en funcionamiento una y otra vez en muchos de estos antiguos suburbios interiores: Un terrateniente se da cuenta de que la demanda de vivienda ha aumentado en la zona e intenta poner un edificio de cuatro unidades donde antes había una casa unifamiliar.

Naturalmente, este cambio creará más viviendas, reducirá los alquileres y, por supuesto, permitirá a un propietario privado ejercer sus derechos como dueño.

Pero, en muchos casos, el propietario privado se da cuenta rápidamente de que no tiene esos derechos.

En todos estos casos, un grupo de votantes utiliza el poder del gobierno para obligar a pagar los costos a otro grupo de votantes de otra zona y a los trabajadores que deben vivir cada vez más lejos de donde se encuentra el empleo.

Los vecinos, que no quieren vivir cerca de una hilera de townhomes o tener más autos aparcados en la calle, protestarán ante el gobierno de la ciudad, exigirán una audiencia de zonificación y lucharán para garantizar que sólo se permita una unidad unifamiliar en el terreno. En muchos casos, utilizarán la táctica cada vez más popular de la "desclasificación", en la que a las personas que antes compraban una propiedad con la esperanza de desarrollarla más tarde se les robarán sus derechos de propiedad. Se les dirá: "Lo siento, eso que una vez dijimos que podías hacer con tu propiedad - ya no puedes hacelo". Esto se hace para que los otros residentes de la comunidad puedan mantener el status quo en ese vecindario hasta el final de los tiempos.

Al mismo tiempo, el empleo continúa expandiéndose en las áreas comerciales cercanas, por lo que los empleados - en lugar de vivir en los suburbios al interior de la ciudad - deben mudarse cada vez más lejos de la zona urbana y viajar por las carreteras financiadas por los contribuyentes.

Este problema tampoco se limita a lo que muchos consideran zonas principalmente residenciales. Incluso en las principales vías, los residentes cercanos protestarán contra los nuevos edificios de apartamentos porque se cree que son antiestéticos, o crearán más tráfico local, o son simplemente algo diferente que no les gusta.

La "solución" en este caso es desplazar el tráfico a otro lugar - a las autopistas suburbanas, por ejemplo - y trasladar el costo a los contribuyentes estatales que ahora deben pagar la factura de la ampliación de la infraestructura cada vez más hacia las afueras.

En todos estos casos, un grupo de votantes utiliza el poder del gobierno para forzar los costos a otro grupo de votantes en alguna otra área - y a los trabajadores que deben vivir cada vez más lejos del empleo.

Todo esto se hace para salvar el "carácter" del vecindario. Pero se hace realmente porque muchos propietarios no tienen reparos en usar el poder del Estado para evitar que otros propietarios usen su propia propiedad como les parezca.

La curita: viviendas subvencionadas y zonificación para la inclusión

A menudo, muchos residentes que luchan, con las uñas y los dientes, para evitar cualquier aumento de la densidad de viviendas o la creación de más viviendas son las mismas personas que dicen que "hay que hacer algo" para que las viviendas sean más asequibles.

Habiendo causado la escasez de viviendas en lugares donde la gente realmente quiere vivir, nuestro defensor "progresista" de la baja densidad y de la zonificación excluyente puede entonces intentar tranquilizar su conciencia abogando por un pequeño número de viviendas subvencionadas. O bien puede exigir una "zonificación inclusiva" que obligue a los promotores inmobiliarios a reservar un determinado porcentaje de todas las unidades nuevas como unidades "asequibles" con límites impuestos por la ley sobre los precios que pudieran llegar a ser altos.

Esto, por supuesto, hace muy poco para resolver el problema. Las unidades subvencionadas que se construyen suelen ser muy pequeñas en número, y sólo se construyen después de años en curvo proceso de zonificación y aprobación.

La táctica de zonificación inclusiva es aún peor porque la orden sobre las unidades a bajo alquiler desalienta a los promotores a construir cualquier cosa en esa jurisdicción.

Así pues, la nueva producción de viviendas sigue estando por debajo del crecimiento demográfico regional, y los alquileres y los precios de las viviendas siguen aumentando.

Necesitamos más viviendas de todo tipo

La solución a esto son más viviendas. No más viviendas "asequibles" y no necesariamente más viviendas de "alta densidad". La vivienda, después de todo, es extremadamente heterogénea. De hecho, dos casas idénticas construidas a una cuadra de distancia no son iguales, gracias a las diferencias de ubicación.

Pero los tipos de vivienda varían ampliamente en su naturaleza. Hay edificios de apartamentos, casas unifamiliares, dúplex, pensiones y townhomes.

¿Cuál es el mejor tipo de vivienda para construir en un lugar determinado? Gracias a la inmensa diversidad de inquilinos, propietarios, ubicaciones, vecindarios y tipos de unidades, nadie puede decirlo. De hecho, es imposible saber la respuesta sin permitir que los propietarios y los consumidores funcionen dentro del mercado. Los propietarios intentarán construir viviendas donde crean que satisfarán mejor los deseos del mercado. Los consumidores intentarán mudarse a donde la vivienda se adapte mejor a su estilo de vida deseado.

Los urbanistas nos harían creer que pueden resolver todo esto de antemano.

No pueden.

Tampoco deberíamos preocuparnos por ordenarle a los constructores que creen viviendas para personas de bajos ingresos. El problema no es la escasez de viviendas de bajos ingresos, per se. El problema es la escasez de viviendas en general.

Después de todo, por cada nueva unidad construida, incluso si es una unidad de lujo, la oferta de viviendas aumenta, los precios caerán ligeramente, todo lo demás es igual. Con el tiempo, el efecto acumulativo de las nuevas unidades construidas para una amplia variedad de niveles de precios será el de hacer bajar los precios de las viviendas en general.

A medida que se construyen nuevas unidades de lujo, los inquilinos y propietarios más ricos tenderán a mudarse a unidades más nuevas y elegantes. Las unidades más antiguas, ahora menos demandadas, bajarán de precio haciéndolas más asequibles para los compradores e inquilinos de bajos ingresos.

Las unidades de lujo de hoy son las viviendas asequibles del mañana.

Desafortunadamente, gracias al papel continuo del gobierno en la producción de viviendas, intentar satisfacer las necesidades de los inquilinos y compradores sigue siendo una búsqueda agotadora para lidiar con un sinfín de ordenanzas, mandatos, reglamentos y planes. Los planificadores actuales no quieren más viviendas. Los planificadores del gobierno sólo quieren un cierto tipo de vivienda. Mientras tanto, los inquilinos viven en unidades cada vez más pequeñas, y conducen cada vez más lejos.

Pero hay una cosa de la que podemos estar seguros. Se culpará al "capitalismo" por todo ello.


Este artículo fue reimpreso con el permiso del Instituto Mises.