Los grandes inversores no son la razón de los altos costos de vivienda, es el gobierno.
La Ley 21st Century ROAD to Housing se convirtió en ley el mes pasado de la manera en que las malas ideas suelen hacerlo: silenciosamente, y con un nombre que suena a lo opuesto de lo que hace. En el mejor de los casos, es en gran medida inocua, y en el peor, empeorará aún más el frustrante mercado inmobiliario de América.
Una disposición se destaca como particularmente dañina: la Sección 1001, arrogantemente titulada “Las casas son para las personas, no para las corporaciones”. Las grandes empresas, argumentan, están comprando casas, y por eso los alquileres y los precios de las viviendas son tan altos. La sección recicla la orden ejecutiva del presidente Trump de principios de este año que prohíbe a los inversores institucionales poseer viviendas unifamiliares, una táctica que los senadores demócratas Bernie Sanders y Elizabeth Warren habían pedido incluso antes. Si bien las excepciones y definiciones de “inversor institucional” y “vivienda unifamiliar” de la Ley ROAD permiten algunos márgenes de maniobra, su solución de agradable apariencia en realidad agrava el disfuncional mercado inmobiliario de América.
La prohibición a los inversores institucionales es tan equivocada como bipartidista. Dichos inversores poseen un porcentaje ínfimo del inventario total de viviendas unifamiliares. Incluso en las áreas metropolitanas donde están más concentrados, su participación en la propiedad total ni siquiera llega a dos dígitos. Culparlos de los altos costos de vivienda es, por decirlo amablemente, un estirón.
Pero incluso si las grandes empresas poseyeran una gran parte de las viviendas unifamiliares, de todos modos no serían las culpables del alto costo de la vivienda porque las casas son para las personas y las corporaciones. Los inversores institucionales no compran casas para tenerlas vacías. Las compran para arrendarlas —ese es el punto de toda la empresa— lo que resulta en ninguna pérdida neta de vivienda. Así como uno podría intentar prohibir a los supermercados porque “la comida es para las personas, no para las corporaciones”. Como he argumentado anteriormente, los inversores institucionales son intermediarios y, como todos los intermediarios, mejoran la eficiencia y hacen bajar los precios, no subirlos. Dos estudios recientes lo confirman exactamente.
Examinando el área metropolitana de Atlanta, donde los inversores institucionales tienen la mayor presencia, los economistas Felipe Barbieri y Gregory Dobbels encontraron que estos inversores hacen bajar los alquileres en un 2,3%. No es una cantidad enorme, pero va en dirección opuesta a lo que afirman los críticos.
¿Por qué ocurre esto? Los autores señalan que, dado que muchas de estas viviendas de alquiler son similares entre sí y están ubicadas cerca unas de otras, los grandes inversores alquilan viviendas de manera más eficiente que los pequeños propietarios. Los costos de mantenimiento son mucho menores cuando las reparaciones involucran equipos comparables en la misma área.
Al mismo tiempo, el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares sigue siendo competitivo. Incluso una presencia considerable de inversores de Wall Street debe competir entre sí, así como con inversores medianos y pequeños propietarios, sin mencionar los dúplex, casas adosadas y apartamentos. Toda esa competencia significa que gran parte de los ahorros se traslada a los inquilinos.
Pero esa no es la única razón por la que los grandes inversores hacen bajar los precios del alquiler. Un estudio del economista Joshua Coven, que encontró una disminución similar en el alquiler, señaló otra explicación que es a la vez frecuentemente ignorada y dolorosamente obvia: la inversión impulsa la construcción.
Cuando los inversores comienzan a comprar viviendas unifamiliares, estas casas se vuelven un poco más caras. (Coven deja claro que esto no es suficiente para explicar el aumento de los precios de la vivienda.) Los promotores responden a estos precios más altos y construyen más casas, lo que resulta en un aumento de precios mucho menor de lo que habría de otra manera. Y el efecto de oferta es enorme: por cada cuatro casas que compran los inversores institucionales, los constructores añaden otra.
Vale la pena señalar que el estudio de Coven también cubre el área metropolitana de Atlanta, que tiene una de las leyes de zonificación menos restrictivas del país, y por tanto es la más receptiva a los cambios en la demanda de vivienda. Incluso un pequeño aumento de precio genera mucha construcción. Es por eso que, a pesar del aumento de la población de Atlanta, y con ingresos similares a los del estadounidense promedio, los costos de vivienda son aproximadamente la mitad de los del resto del país.
Atlanta permite que los mercados funcionen. La asequibilidad resultante es una gran razón por la que la gente quiere mudarse allí, y el crecimiento resultante es por lo que el área ha disfrutado de tanta inversión de Wall Street.
Los altos precios de la vivienda provienen de las barreras gubernamentales a la construcción, no de los inversores que compran casas. Las leyes de zonificación, las restricciones medioambientales, los requisitos de estacionamiento, las barreras de preservación histórica y los peticionarios NIMBY hacen tan difícil construir que incluso los grandes aumentos de precios no logran estimular mucha construcción. El resultado final es una duplicación de los costos de vivienda.
Por eso prácticamente no hay inversores institucionales en las costosas áreas metropolitanas de San Francisco, Nueva York y Los Ángeles. La gente está huyendo de los altos precios de vivienda de estas ciudades ahogadas por la regulación. Los inversores, siempre un grupo orientado al futuro, ven esas poblaciones menguantes y se mantienen alejados.
La lenta recuperación de Los Ángeles tras el incendio de Eaton el año pasado ilustra cuán gravosas pueden ser estas barreras: 18 meses después del desastre, apenas el 1% de las 13.000 viviendas destruidas han sido reconstruidas. El retraso es inevitable hasta cierto punto —el incendio dejó algunos suelos tóxicos— pero las lentas y costosas regulaciones mantienen innecesariamente miles de lotes vacíos y a sus propietarios sin hogar. El proceso de aprobación “acelerado” que la ciudad creó para fomentar la recuperación solo aplica a los propietarios que quieren reconstruir exactamente lo que había. Cualquier nueva construcción que altere el espacio, el tamaño o el uso debe soportar tarifas y demoras en la aprobación. Estos problemas se vuelven muchas veces peores si el propietario se atreve a añadir más unidades al lote, que es exactamente el tipo de construcción más densa que la ciudad con escasez de oferta necesita más.
La Ciudad de los Ángeles podría haber tratado el desastre como una oportunidad para reinventar su política de vivienda y eliminar las innumerables regulaciones que bloquean la construcción. La desregulación habría atraído la inversión tan necesaria y desencadenado un auge que habría transformado sus barrios devastados en ejemplos de vivienda asequible para el resto del país. Podría haber permitido que los mercados funcionaran. Pero la ciudad eligió en cambio el familiar ritmo de tortuga de la sobrerregulación, y miles siguen desplazados año y medio después de perder sus hogares.
El gobierno, no los inversores, es el problema raíz de los precios de la vivienda. En lugar de atacar las barreras a la construcción, a los políticos les resulta más fácil culpar a Wall Street. América tiene escasez de millones de unidades de vivienda, y el chivo expiatorio no construirá ni una sola. Necesitamos más inversión en vivienda, no menos.
