"La comunidad está vigilando este proyecto como un halcón".
Esas fueron las palabras de Paul Stanton a los funcionarios del condado de Baldwin en relación con un dúplex de 3 plantas y 14 dormitorios llamado Breezy Shores que se iba a construir en el Golfo de México en Fort Morgan, Alabama. Gracias a los esfuerzos de cabildeo de Stanton y a algunas maniobras legales creativas, los funcionarios del condado revocaron un certificado de uso del suelo (LUC) que se había otorgado al proyecto Breezy Shores y emitieron un Aviso de Paralización de Obras, deteniendo la construcción que acababa de comenzar en el sitio.
Todo eso ocurrió en 2019. Desde entonces, Breezy Shores presentó una demanda federal de expropiación contra el condado y ganó. Pero ahora el condado está apelando, por lo que el litigio continúa, con la Pacific Legal Foundation ayudando a defender la empresa.
Aunque los tecnicismos jurídicos son bastante interesantes, lo que realmente hace que esta historia sea notable es la forma en que la comunidad de Fort Morgan utilizó consciente y sistemáticamente estos tecnicismos como arma contra el proyecto. Los esfuerzos de un empresario por convertir un solar abandonado en primera línea de playa en una exitosa casa de alquiler vacacional fueron resistidos en todo momento, no porque el proyecto fuera peligroso, sino simplemente por puro interés personal.
Comienza la represión
Mike Bordelon es un ingeniero informático jubilado y el empresario que está detrás de Breezy Shores. Se inició en el negocio de los alquileres vacacionales reformando casas antiguas y ofreciéndolas en alquiler durante unos años antes de venderlas y utilizar los beneficios para iniciar el siguiente proyecto. Al cabo de un tiempo, le entró el gusanillo por un reto mayor: construir nuevas casas de alquiler vacacional desde cero.
La primera casa que construyó fue EZ Breezy, un dúplex frente al mar de tres plantas y 18 habitaciones. Después de terminar ese proyecto en 2015, Mike pasó a construir otros dos proyectos antes de volver su mirada hacia Breezy Shores, que estaría ubicado justo al lado de EZ Breezy.
El lote se compró en febrero de 2018 y la solicitud de certificado de uso del suelo se presentó junto con los planos del sitio el 19 de marzo de 2019. Cuatro meses después, el 17 de julio, recibieron el certificado de uso del suelo aprobado, y el 23 de julio obtuvieron el permiso de construcción, momento en el que comenzaron a desarrollar el sitio.
Ocho días después, el 31 de julio, se emitió la orden de paralización de las obras, toda una sorpresa para Breezy Shores. El motivo de la orden era que el solar infringía una ordenanza de zonificación que prohibía el aparcamiento apilado, que es cuando las plazas de aparcamiento se construyen una detrás de otra, de modo que un coche exterior puede bloquear a un coche interior. Breezy Shores tenía aparcamientos apilados, pero no tenía ni idea de que esto fuera a suponer un problema.
¿A qué se debe esta falta de comunicación? Resulta que hay algunas ambigüedades en torno a la ordenanza específica en cuestión. Aunque el lenguaje parece aplicarse a cualquier estacionamiento, el departamento de planificación entendía que la ordenanza sólo se aplicaba a desarrollos comerciales. Las urbanizaciones residenciales con aparcamientos apilados llevaban años aprobándose sin problemas (EZ Breezy era una de ellas).
¿A qué se debe este repentino cambio de interpretación? El escrito de respuesta lo expone.
"Lo que cambió entre marzo de 2019 (cuando Breezy Shores presentó su solicitud de LUC con disposición de estacionamiento apilado, sin objeción o solicitud de revisión por parte del Condado de Baldwin) y el 31 de julio de 2019 (la fecha en que se revocó la LUC como resultado putativo de la disposición de estacionamiento apilado) fue que el Condado de Baldwin y [Vince] Jackson [el Director de Planificación del Condado de Baldwin], en particular, recibieron presiones de un miembro específico de la comunidad para adoptar una nueva interpretación de la Ordenanza de Estacionamiento que prohibiría el desarrollo planificado del Sitio de Breezy Shores."
Ese miembro era Paul Stanton.
Stanton, cabe señalar, es propietario de una casa de alquiler vacacional de dos plantas al otro lado de la calle. Además de la competencia que supondría Breezy Shores (y que ya suponía EZ Breezy: Stanton también se opuso a ese proyecto en su momento), Breezy Shores también bloquearía el fácil acceso a la playa desde la propiedad de Stanton.
"Stanton se oponía a la construcción de Breezy Shores en el solar", continúa el escrito, "al menos en parte porque tenía un sitio web que anunciaba el acceso a la playa a través del solar de Breezy Shores. (Apéndice Vol. I en p. 588 (testimonio de Bordelon); véase también id., p. 589 ('[Stanton] incluso tenía una gran flecha dibujada en su sitio web que decía que se entraba a la playa por aquí, la flecha apuntaba justo en medio de nuestro solar vacío, que era el solar de Breezy Shores')".
Entre mayo y julio, Stanton envió una serie de correos electrónicos a Jackson y a Linda Lee, una de las planificadoras, "exigiendo que los aparcamientos apilados en el solar se consideraran una infracción [de la ordenanza]". Lee contestó al principio. El personal opina que la expresión "entrada y salida sin obstáculos" se refiere a un aparcamiento más tradicional que se encuentra en entornos comerciales", escribió. "Somos conscientes de que es un problema y puede ser abordado en una enmienda de texto".
"Respetuosamente no estoy de acuerdo con esta determinación", respondió inmediatamente Stanton. "Solicito respetuosamente una determinación del Administrador de Zonificación que sea apelable. Creo que se ha cometido un error en la interpretación de las normas de aparcamiento".
"La reacción de Lee al 'aluvión de correos electrónicos' de Stanton fue que éste estaba 'intentando atraparnos en algún tipo de trampa'", señala el escrito de contestación.
A principios de julio, Jackson accedió. Envió el texto de su nueva interpretación a Stanton, a lo que éste respondió: "Gracias, Vince. Es estupendo". Sin embargo, Jackson sólo mencionó el cambio de política a Linda Lee y Wayne Dyess, el administrador del condado. Cuando Crystal Bates, técnico de planificación, aprobó la certificación de uso del suelo el 17 de julio, no tenía ni idea de que se había producido el cambio.
Pero Stanton no estaba dispuesto a desperdiciar sus esfuerzos. El 30 de julio envió un correo electrónico a Jackson señalando que las obras habían comenzado. "Si esto NO ha sido aprobado, la construcción y la conducción de Pyle [sic] deben detenerse inmediatamente mañana por la mañana (31/7/19.)". Al darse cuenta de lo que había sucedido, Jackson hizo emitir la Orden de Paralización de Obras a las 9:15 am del día siguiente.
Un retraso conveniente
Por desgracia para Breezy Shores, los tejemanejes legales no habían hecho más que empezar. Tras recibir la notificación de que su certificado de uso del suelo había sido revocado, cambiaron sus planes y presentaron un plan de obra revisado que cumplía con la nueva interpretación. No estaban de acuerdo con la interpretación, pero pensaron que sería lo más fácil. El 16 de agosto, Linda Lee les notificó que necesitarían un permiso de captura incidental (PTI) revisado del Servicio de Pesca y Vida Silvestre de los Estados Unidos (USFWS) antes de poder reanudar las obras. Poco después solicitaron el permiso y William Lynn, biólogo del USFWS, confirmó la recepción de la solicitud el 20 de agosto.
El 2 de octubre, Lynn notificó a Breezy Shores que el permiso "está muy cerca de ser expedido, con suerte esta misma semana". Sin embargo, el permiso revisado no se expidió realmente hasta el 25 de octubre. ¿Por qué es esto importante? Porque el 15 de octubre, el condado de Baldwin "promulgó una nueva ordenanza de zonificación que limita la altura de las estructuras unifamiliares y bifamiliares en el Distrito de Planificación 25 [que incluye Fort Morgan] a dos pisos habitables". Como recordarán, el proyecto de Breezy Shores iba a tener tres plantas.
Tras recibir el permiso revisado el 25 de octubre, Breezy Shores lo remitió inmediatamente al condado y solicitó que se levantara la orden de paralización de las obras. Pero ya era demasiado tarde. El 5 de noviembre, Jackson envió un correo electrónico a Breezy Shores explicando las ramificaciones de la nueva ordenanza.
"Ha surgido un nuevo problema en relación con esta propiedad y la estructura dúplex propuesta", escribió Jackson. "Cuando se impuso la orden de paralización de las obras, la solicitud de certificado de uso del suelo fue rescindida y denegada. Como resultado, no había ninguna solicitud pendiente en el momento en que se adoptaron las enmiendas de texto [15 de octubre]. Para seguir adelante será necesario presentar una nueva solicitud de certificado de uso del suelo, que demuestre el cumplimiento de todos los requisitos de zonificación vigentes, incluida la [Ordenanza de historias]. No se puede aprobar [un] dúplex (vivienda bifamiliar) con tres plantas habitables".
En otras palabras, si el USFWS hubiera concedido el permiso revisado unas semanas antes, como parecía que iba a hacer, no se habría aplicado el nuevo límite de dos plantas. Pero tal y como estaban las cosas, Breezy Shores se veía obligada a eliminar un piso entero de su edificio, un cambio que sería económicamente devastador y, como resultado, podría incluso obligar a desechar el proyecto por completo.
¿Quizás se trate de una desafortunada coincidencia? Eso es sin duda lo que argumenta el condado. Pero el momento es oportuno. Demasiado oportuno. Es casi como si el USFWS hubiera retrasado intencionadamente la emisión del permiso revisado hasta después de la aprobación de la nueva ordenanza, para que Breezy Shores se viera obligada a retirar una noticia de sus planes.
Ahora bien, es imposible demostrar si el retraso fue intencionado o no. Pero las pruebas que existen son bastante condenatorias.
"Sigue sin estar claro qué ocurrió exactamente en el USFWS entre el 20 de agosto y el 2 de octubre", afirma el escrito. "El expediente refleja que ciertos propietarios que no son parte en Fort Morgan presionaron activamente a Lynn y al USFWS para que retrasaran la emisión de una determinación sobre la solicitud de Breezy Shores de un PTI revisado. Por ejemplo, el 21 de agosto de 2019, un propietario envió un correo electrónico a Lynn que incluía el siguiente pasaje: 'Una vez más, por favor ayúdenos a retrasar [el Sitio] de cualquier manera que pueda. Esta nueva interpretación del estacionamiento y el límite de 2 pisos propuesto reducirán drásticamente el tamaño de estas mega estructuras.' (Apéndice Vol. I en p. 959). Este correo electrónico adjuntaba una copia de una nueva ordenanza propuesta por el condado de Baldwin que limita las estructuras unifamiliares y bifamiliares a dos plantas y señalaba que el solar "es la primera estructura del distrito 25 que debe cumplir esta nueva "interpretación" en materia de aparcamiento. Es una gran victoria para la playa'".
Como continúa diciendo el escrito, no hay pruebas directas de que el USFWS consintiera a los grupos de presión y retrasara activamente el proceso de solicitud. Todo lo que sabemos es que estaba "muy cerca... esperemos que a finales de esta semana", el 2 de octubre, y de repente, convenientemente, el proceso se retrasó, el tiempo suficiente para pasar la fecha crucial del 15 de octubre.
Fue entonces cuando Breezy Shores empezó a emprender acciones legales, alegando que tenían un derecho adquirido sobre el certificado original de uso del suelo y que su revocación constituía una expropiación por la que merecían una indemnización. El tribunal de distrito falló a su favor, concediéndoles una indemnización justa de 764.000 dólares y ordenando al condado que permitiera seguir adelante con los planes de urbanización originales.
Queda por ver qué decide el tribunal de apelación.
La mentalidad NIMBY
Esta historia es un ejemplo clásico de NIMBYismo, un fenómeno que deriva su nombre de la frase "Not In My Back Yard" (en español, “No en mi patio trasero”). Un "NIMBY" es alguien que se opone a nuevos desarrollos en su localidad, normalmente porque perjudicarían sus intereses de alguna manera. Una mayor densidad de viviendas, por ejemplo, podría aumentar el tráfico en la zona. Un nuevo albergue para personas sin hogar podría atraer al tipo de gente equivocado. Un desarrollo industrial podría causar externalidades negativas, como contaminación acústica y lumínica. "No pongas esa urbanización *ahí*", les gusta decir. "Póngalo en el patio trasero de otro".
Aunque algunas de estas preocupaciones están justificadas, los NIMBY tienen fama de ir mucho más allá de la razón, metiéndose en las minucias de los nuevos desarrollos simplemente porque quieren "preservar el carácter de su comunidad" o proteger sus intereses financieros. El comentario sobre las "megaestructuras" es un ejemplo perfecto de lo primero. La intromisión egoísta de Paul Stanton ejemplifica lo segundo.
Utilizar la ley contra los promotores por este tipo de razones es sencillamente ridículo. Sería bastante presuntuoso imponer nuestras preferencias personales en el jardín de nuestro vecino, o imponer nuestras normas personales en su casa. Pero, ¿cómo puede ser menos presuntuoso imponer nuestras preferencias personales a sus planes de construcción? Es su terreno. Tienen derecho a desarrollarlo como les parezca, y el hecho de que puedan hacer con él algo que a ti no te guste no te da derecho a coaccionarlos para que acaten tu visión de su propiedad.
Ahora bien, la única excepción razonable es que la urbanización interfiera físicamente en la propiedad de otra persona. Pero la clave es la interferencia "física". No basta con alegar "daño". El economista y teórico político Murray Rothbard subraya esta distinción en su famoso ensayo Law, Property Rights, and Air Pollution, (en español, Derecho, derechos de propiedad y contaminación atmosférica).
"La teoría jurídica y política ha cometido muchos errores al no señalar la invasión física como la única acción humana que debería ser ilegal y que justifica el uso de la violencia física para combatirla. El concepto vago de 'daño' se sustituye por el preciso de violencia física".
Es muy posible que los miembros de la comunidad experimenten una desutilidad por la presencia de megaestructuras, y que Stanton sufra pérdidas económicas a causa de Breezy Shores. Pero nada de esto justifica que se restrinja a Bordelon el uso de su propiedad. No son violaciones de los derechos de propiedad y, por tanto, no deberían ser perseguibles legalmente. La contaminación, por otra parte, sería legalmente procesable en el marco de Rothbard, porque constituye una invasión física de la propiedad de otros. En resumen, la fuerza legal sólo está justificada en respuesta a la fuerza. Si la gente quiere influir en cómo se desarrolla una propiedad más allá de eso, son bienvenidos a hacerlo a través de medios no coercitivos.
¿Quién eres tú en esta historia?
Si somos sinceros con nosotros mismos, todos tenemos algo de Paul Stanton. Todos queremos proteger nuestros propios intereses, y estamos dispuestos a hacerlo incluso cuando eso significa ocuparnos de los asuntos de los demás. Pero debemos resistirnos a esta tentación. Si queremos vivir en una sociedad sana, no debemos ir por ahí imponiendo nuestros valores y prioridades a nuestros vecinos con la fuerza de la ley. Debemos aceptar que la gente no siempre vive como nos gustaría. Tenemos que aceptar que sus planes para su tierra difieran radicalmente de lo que nosotros preferiríamos.
Así que en lugar de ser el Paul Stanton de nuestra comunidad, intentemos ser Mike Bordelon, el empresario que tuvo una visión, se arriesgó e hizo todo lo que pudo para crear valor a partir de un terreno baldío. Seamos constructores, no entrometidos. Creadores, no quejicas.
Al mundo le vendrían bien más creadores y menos entrometidos.
Este artículo ha sido adaptado de un número del boletín electrónico FEE Daily. Haz clic aquí para suscribirte y recibir noticias y análisis de libre mercado como éste en tu bandeja de entrada cada día de la semana.
