La idea zombi que nunca muere
Mientras se acerca el 2026, con él llega un aniversario que vale la pena destacar: ochenta años desde que Milton Friedman y George Stigler publicaron ¿Techos o Precios Máximos? (Roofs or Ceilings?), el primer folleto de la recién fundada Fundación para la Educación Económica (FEE). El año era 1946. La Segunda Guerra Mundial acababa de terminar, Estados Unidos enfrentaba mercados de vivienda que cambiaban rápidamente, y los responsables de formular políticas adoptaron el control de alquileres como una intervención supuestamente necesaria para proteger a los inquilinos del aumento de precios.
Ochenta años después, el control de alquileres está de vuelta.
En todo el mundo —desde Nueva York hasta Berlín, Barcelona y la Ciudad de México—, los políticos han resucitado la idea en respuesta a la ansiedad de las generaciones más jóvenes que ya no pueden pagar los precios de sus colonias. Campañas como “Congelen el Alquiler”, promovida en lugares como Nueva York por figuras como Zohran Mamdani, han vuelto a poner de moda el control de alquileres en el discurso político.
Pero si la idea ha resucitado, entonces también merece ser resucitada una de sus refutaciones más tempranas y contundentes.
En ¿Techos o Precios Máximos?, Friedman y Stigler contrastaron de manera famosa dos episodios en la historia de San Francisco:
- En 1906, después de que el terremoto y los incendios destruyeran la mitad del stock de viviendas de la ciudad, se permitió que los alquileres subieran. No se desarrolló una escasez duradera.
- En 1946, con solo un modesto aumento en la demanda de vivienda después de la Segunda Guerra Mundial, la ciudad sufrió una grave escasez de vivienda, precisamente porque los controles de alquiler impidieron que los precios se ajustaran.
La lección que sacaron fue clara. El control de precios paraliza el mecanismo que asigna los recursos escasos.
El control de alquileres es un subconjunto del control de precios. Si bien su supuesto objetivo es comprensible —el deseo de hacer que la vivienda sea asequible—, falla por una razón sencilla: evita que los precios cumplan la función para la que existen.
Los precios son señales. Transmiten información sobre la escasez, las preferencias y las compensaciones (o trade-offs). Un aumento en el alquiler no es simplemente una carga para los inquilinos. También envía un mensaje a todos los involucrados en el mercado de vivienda. A los constructores, les dice: “Construyan más; dediquen más tierra, mano de obra y capital a la vivienda”. A los inquilinos y posibles inquilinos, les dice: “La vivienda se está volviendo escasa: ajústense, economicen, busquen más roomies, múdense a un apartamento más pequeño o consideren ubicaciones alternativas”.
Cuando los alquileres se limitan artificialmente por debajo del equilibrio:
- Los arrendadores quieren ofrecer menos unidades al precio controlado.
- Los inquilinos quieren rentar más unidades a ese precio.
- La brecha entre la cantidad demandada y la cantidad ofrecida se convierte en una escasez.
Si el sistema de precios es una red de comunicación, el control de alquileres le baja el volumen y agrega interferencia. El resultado es una comunicación errónea, una mala asignación y frustración en ambos lados del mercado.
La literatura empírica sobre el control de alquileres es extensa y apunta en la misma dirección. Kholodilin (2024) revisó más de cien estudios y encontró patrones consistentes a lo largo de ciudades y décadas. El control de alquileres reduce la oferta de vivienda en renta, distorsiona la asignación del espacio y provoca un deterioro visible en la calidad de los edificios. Los alquileres en las unidades no controladas suben a medida que la demanda se desplaza hacia las partes del mercado aún disponibles. La construcción residencial se desacelera y la movilidad disminuye, ya que los inquilinos se aferran a las unidades reguladas. El control de alquileres transfiere riqueza a un grupo de inquilinos actuales que por casualidad conservan sus unidades reguladas, pero las ganancias para estos afortunados ocupantes no compensan los costos impuestos a aquellos que buscan vivienda y no encuentran nada disponible.
Un estudio influyente sobre el control de alquileres es el artículo de Diamond, McQuade y Qian (2019), que aprovecha una expansión cuasi-experimental de la regulación de alquileres en San Francisco. Encontraron que la política provocó una retirada sustancial de unidades de alquiler del mercado: los arrendadores respondieron convirtiendo aproximadamente el 15% de las unidades recién controladas en condominios, las remodelaron o las ocuparon ellos mismos. Esta contracción en el segmento regulado del mercado tuvo consecuencias mucho más allá de esas unidades. A medida que la oferta se redujo, la demanda desplazada se trasladó a la parte no controlada del stock de vivienda. El resultado fue un aumento en los alquileres de aproximadamente el 5% en toda la ciudad, un efecto que solo tiene sentido cuando salimos de una perspectiva estrecha de equilibrio parcial y consideramos el mercado de vivienda como un sistema interconectado. Cuando el control de alquileres hace que un segmento sea menos atractivo para los arrendadores, la demanda se desborda a otros segmentos, haciendo subir los precios para todos los demás. Mientras tanto, los inquilinos que permanecieron en las unidades reguladas se volvieron significativamente más estacionarios: el estudio encuentra que la rotación de inquilinos se redujo entre un 10 y un 20%, ya que los hogares se quedaron quietos para preservar los beneficios de su renta por debajo del precio de mercado.
Seinfeld incluso capturó esta distorsión: los personajes escanean los obituarios con la esperanza de encontrar un apartamento con alquiler controlado recién desocupado, un punto destacado por el economista Alex Tabarrok en el video a continuación:
El control de alquileres elimina la competencia de precios, pero la competencia en sí no desaparece. Simplemente se desplaza a dimensiones que no son de precio. Glaeser y Luttmer (2003) muestran la magnitud de la mala asignación creada por este cambio: estiman que “el 21% de los inquilinos de Nueva York viven en unidades con más o menos cuartos de los que ocuparían en una ciudad de mercado libre”. Y como enfatizan Alchian y Allen (2018), una vez que se impide que los precios cumplan su función de asignación, los arrendadores inevitablemente recurren a criterios no monetarios como “género, estado civil, edad, credo, color, si tienen mascotas, hábitos de comida y bebida, personalidades, y demás”. La escasez aumenta los tipos de discriminación indeseables. Las minorías y los forasteros pierden la capacidad de contrarrestar el sesgo de un arrendador ofreciendo un alquiler más alto. Cuando los precios no pueden ajustarse, las características personales adquieren un papel más importante para determinar quién accede a la vivienda escasa.
El control de alquileres desincentiva las reparaciones y el mantenimiento, efectos que permanecen invisibles a corto plazo, pero se acumulan con el paso del tiempo. La calidad disminuye ya que los arrendadores carecen de incentivos para arreglar problemas en sus edificios. Una nueva capa de pintura o la reparación de un techo pueden ser costosas, y estos costos no pueden recuperarse cuando los alquileres están topados. La inversión en mejoras solo se paga cuando los posibles inquilinos pueden recompensar esas mejoras a través de ofertas más altas. La política actúa como una bacteria de movimiento lento que se propaga por el mercado y pudre la vivienda desde adentro.
La respuesta a largo plazo a la escasez de vivienda es un aumento en la oferta. Las ciudades necesitan más casas, más densidad y más oportunidades para que los constructores privados respondan a la demanda. Las leyes de zonificación deberían flexibilizarse porque restringen alternativas para la vivienda sin un beneficio social claro. Los largos procesos de permisos retrasan proyectos que podrían reducir los alquileres para miles de personas. El reciente libro de Bryan Caplan, Construye, Bebé, Construye (Build, Baby, Build), desarrolla la posición YIMBY (Yes In My Backyard): construir más vivienda es la manera de hacer que la vivienda sea asequible a largo plazo.
La abundancia de vivienda requiere inversión, espacio legal para construir y un marco regulatorio que permita que la oferta se adapte. Las ciudades asequibles se producen mediante la construcción y el mercado libre, no a través de precios máximos.
