Si menos viviendas significa precios más altos, más viviendas significa precios más bajos.
Los Ángeles necesita más viviendas. Ahora, más que nunca.
Los incendios que arrasaron la ciudad en enero de 2025 fueron devastadores, con más de 16 000 estructuras destruidas y unas 150 000 personas desplazadas. Tras el desastre, las víctimas buscaron entre los escombros aún calientes restos de sus vidas anteriores. La inmensidad de su pérdida solo se vio empequeñecida por su repentino inicio.
Y luego está el alquiler.
La destrucción masiva de hogares exacerbó el ya caro mercado inmobiliario de Los Ángeles. Los alquileres se dispararon, a veces más del doble. Como suele ocurrir tras una catástrofe, el público exigió al gobierno que congelara los precios.
Los desastres crean la voluntad política necesaria para promulgar reformas radicales, pero el control de los alquileres es un enfoque erróneo porque desalienta la construcción y causa más daño que beneficio. Afortunadamente, la ciudad no ha tomado (todavía) este camino. La Comisión Costera de California también está renunciando a los requisitos de permisos para reconstruir las casas perdidas. Pero eso solo devolverá a Los Ángeles al terrible mercado inmobiliario anterior a los incendios. En su lugar, la ciudad debería poner fin a la zonificación unifamiliar para que de las cenizas pueda surgir una ciudad mejor y más asequible.
La oferta y la demanda determinan el precio de la vivienda
La mayoría de la gente no sabe cómo funciona el mercado inmobiliario. Las mismas personas que entienden que más coches reducirán los precios de los coches y más cereales reducirán los precios de los cereales negarán rotundamente que más viviendas reducirán los precios de las viviendas. Como escribió una vez Michael Munger, «la mente… se tambalea».
No es que los propietarios descubrieran de repente que el dinero es bueno justo en el momento en que se destruyeron un montón de casas. Como los «estafadores de precios» pueden «aprovecharse» de la gente porque hay muy pocas opciones, tendrían problemas para «salirse con la suya» «subiendo los precios» si hubiera más opciones. Si la destrucción masiva aumenta el precio de la vivienda, la creación masiva lo reducirá.
La pregunta es: ¿cómo puede Los Ángeles aumentar radicalmente su parque de viviendas?
Las leyes de zonificación ahogan la disponibilidad
Incluso antes de los incendios, Los Ángeles no era un lugar barato para vivir, con un precio medio de la vivienda de poco menos de un millón de dólares. La mayor parte del precio se debía al terreno en el que se encontraba la casa. Así es como las casas de menos de 93 metros cuadrados pueden costar más de medio millón de dólares.
Varios hogares en el mismo lote alivian la carga del costo del terreno. Un edificio de 20 unidades en un terreno que vale medio millón significa que el precio de cada unidad aumenta en 25 000 dólares. No es una cantidad de dinero insignificante, pero es mucho menos que los costos de construcción de la unidad.
Por desgracia, en la mayoría de los lugares donde la gente quiere vivir, es ilegal que varias familias vivan en el mismo terreno. La zonificación unifamiliar (una casa por parcela) obliga a una familia a pagar el precio total del terreno, por lo que el precio de la vivienda también es elevado. La zonificación unifamiliar obliga a la gente a desperdiciar un terreno valioso.
La zonificación unifamiliar es terriblemente común. Como en muchos lugares de Estados Unidos, predominan las zonas en las que es ilegal construir viviendas asequibles: un asombroso 75 % de los terrenos residenciales de Los Ángeles están destinados a viviendas unifamiliares. Antes de que las viviendas quemadas hicieran subir los alquileres, las viviendas sin construir eran las culpables.
La zonificación unifamiliar no es la única razón por la que hay tan pocos lugares para vivir: los requisitos de estacionamiento, los distritos históricos, los procesos de permisos, los tamaños mínimos de los lotes y otras barreras empeoran aún más la situación, pero poner fin a la zonificación unifamiliar es un buen punto de partida para replantearse el mercado inmobiliario.
Chicago reconstruida mejor
La destrucción es terrible, pero si hay que reconstruir, hay que hacerlo con cuidado. Esto es exactamente lo que hizo Chicago después del Gran Incendio de 1871.
Al igual que en los incendios de Los Ángeles, el clima extremadamente seco y los fuertes vientos transformaron una pequeña llama en un infierno que consumió la ciudad. El incendio de Chicago arrasó durante 30 horas, destruyendo más de 17 000 edificios y dejando a un tercio de la población sin hogar. Al igual que en Los Ángeles, se vio avivado por un bosque de casas de madera.
Chicago estaba demasiado bien situada para abandonarla, y las inversiones llegaron en masa. Bajo nuevas regulaciones que consideraríamos de sentido común, la Gran Reconstrucción rehizo la Ciudad de los Vientos. No es casualidad que Chicago pronto se convirtiera en el hogar del primer rascacielos del mundo, con su estructura metálica incombustible y sus enormes ventanas (más luz solar significaba menos velas). Le siguieron más. La ciudad resurgió como un fénix, superando con creces su población anterior y ganando fama por su arquitectura de vanguardia.
Los Ángeles también puede
Al igual que Chicago reconoció que tenía muy pocas regulaciones, Los Ángeles debería reconocer que tiene demasiadas. Ahora es una oportunidad perfecta para desenganchar a sus residentes de un sistema que eleva los precios de la vivienda.
Una mayor densidad puede ser una píldora difícil de tragar para los angelinos, pero incluso la adopción generalizada del humilde dúplex aumentaría drásticamente el número de unidades sin aumentar el peligro de incendio. Una mayor asequibilidad ayudará a combatir la falta de vivienda y los incendios que la acompañan. Los Ángeles no tiene que adoptar una postura radical para lograr un progreso importante.
A medida que los residentes de Los Ángeles reconstruyen y se recuperan, esperemos que no olviden la lección: así como la destrucción masiva hizo subir los alquileres, la construcción masiva hará bajar los alquileres.
