Los votantes de Duluth, Minnesota, decidirán si se aprueba.
[Artículo publicado originalmente el 2 de noviembre de 2025].
Mientras la ciudad de Nueva York está a punto de elegir a un alcalde que adora la política totalmente desacreditada del control de los alquileres, otra ciudad estadounidense se dispone a abrir un nuevo camino en materia de políticas de vivienda cuestionables.
Los residentes de Duluth, Minnesota, se pronunciarán esta semana sobre la Pregunta 1, conocida localmente como «Derecho a reparar». A diferencia del uso más común del término, que se refiere a las personas que reparan propiedades de su propiedad, la versión de Duluth permite a los inquilinos reparar propiedades que no son de su propiedad, y a cargo del propietario. En un intento por abordar el problema de las viviendas mal reparadas, la ley incentiva el exceso de reparaciones. Al igual que el control de rentas, es probable que cree más problemas de los que resuelve.
El problema de las viviendas de alquiler con reparaciones insuficientes es bien conocido. Los inquilinos encuentran algo roto (un grifo que gotea, un electrodoméstico defectuoso) y avisan a los propietarios, que tardan semanas o incluso meses en arreglarlo. En el peor de los casos, estos pequeños problemas se dejan deteriorar hasta convertirse en deficiencias importantes.
La parábola del propietario negligente describe un clásico problema principal-agente. Los inquilinos (el principal) deben confiar en que los propietarios (el agente) actúen en su mejor interés. El problema es que los propietarios tienen pocos incentivos para actuar con rapidez cuando surge un problema. Ellos pagan el costo de la reparación, pero el grifo que gotea no aumenta su factura de agua, y el electrodoméstico averiado no les complica su vida. Sabiendo que a los inquilinos les resulta difícil mudarse, los propietarios lo arreglan cuando les da la gana. Mientras tanto, los inquilinos sufren.
Los propietarios (las personas que viven en la vivienda que poseen) evitan este problema porque actúan en su propio nombre. La parte que sufre un problema es la misma que paga para solucionarlo. Los problemas importantes se resuelven rápidamente y los menores, lógicamente, se dejan de lado. Para abordar el problema principal-agente es necesario realizar las reparaciones como si los propietarios también fueran residentes de la propiedad.
El derecho a la reparación intenta hacerlo permitiendo a los inquilinos solicitar reparaciones y que el propietario corra con los gastos. Hay cierta lógica en ello. Los inquilinos son los que mejor saben cuándo hay un problema y los más perjudicados por las reparaciones necesarias. Pero el derecho a la reparación no mejora realmente la situación, solo cambia un problema principal-agente por otro. En lugar de que el inquilino confíe en el propietario, el propietario debe confiar en el inquilino.
Hay un sinfín de «reparaciones»
Cualquiera que tenga una casa sabe que los proyectos aparecen tan pronto como te mudas, y no todos ellos merecen la pena. Las ventanas que se atascan, los techos agrietados, los electrodomésticos que se deprecian, las puertas que se comban, los accesorios sueltos (pero que aún funcionan) y los herrajes defectuosos de las zonas poco utilizadas son molestos, pero normalmente no merecen la pena el costo de un manitas. Mi lavavajillas funciona bien, excepto que la pantalla está estropeada y no puedo saber cuándo termina. Es una molestia, pero no merece la pena el costo de un manitas. No todos los problemas merecen la pena ser reparados.
Pero con el derecho a reparar, los inquilinos tienen fuertes incentivos para que se repare cada pequeño problema. Si alguien más paga, ¿por qué no? Aunque el derecho a reparar tiene un límite de reembolso, ese límite es la mitad del alquiler mensual o 500 dólares, lo que sea mayor. Eso deja pocos incentivos para que los inquilinos comparen precios. Y las reparaciones se pueden exigir cada mes, lo que permite a los inquilinos dividir una reforma superflua en varios trabajos pequeños.
¿Hasta qué punto puede distorsionar esta ley? Las reparaciones razonables suponen un costo anual de aproximadamente 0,90 dólares por pie cuadrado para una vivienda de edad típica. Por lo tanto, un apartamento medio de dos dormitorios en Duluth debería incurrir en unos 75 dólares en reparaciones mensuales. Con el derecho a la reparación, los propietarios podrían verse afectados por más de diez veces esa cantidad, 950 dólares, cada mes. La ley podría aumentar los costos mensuales de reparación entre 9 y 18 veces, dependiendo del tipo de propiedad.
Es cierto que estos multiplicadores extremos obligarían a los inquilinos a encontrar cientos de dólares de reparaciones adicionales cada mes, y tendrían que contar con la aprobación del inspector de edificios de la ciudad. Esa medida provisional evitará algunos absurdos, pero solo si el propietario puede conseguir una inspección en el plazo requerido de 30 días y el inspector está de acuerdo con la reclamación del propietario.
En resumen, la ley impone la carga de la prueba al propietario.
Una norma tan bien sonante como esta crea otra posible preocupación: sabiendo que los problemas se solucionarán rápidamente y sin coste alguno, es más probable que los inquilinos sean descuidados.
El riesgo moral del derecho a reparar
Evitar los daños requiere esfuerzo. Es molesto desechar el aceite de cocina de forma adecuada o mover los muebles con mucho cuidado para no rayar el suelo. Cualquiera que tenga niños pequeños sabe que se necesita un esfuerzo considerable para asegurarse de que no rompan todo lo que tocan. Pero, ¿por qué molestarse en tener cuidado cuando puedes conseguir que alguien más lo arregle rápidamente a su costa?
Los propietarios siempre han tenido que lidiar con el peligro de la falta de cuidado de los inquilinos, lo que los economistas llaman riesgo moral. Por eso existen los depósitos de seguridad y por eso los propietarios inteligentes fotografían diligentemente las viviendas entre inquilinos. Incluso el retraso en la reparación de los problemas actúa como un incentivo para que los inquilinos sean prudentes.
El derecho a reparar eleva ese problema de riesgo moral al máximo nivel. Si bien los inquilinos no pueden repercutir el costo de las reparaciones causadas por su negligencia o acción deliberada, el propietario debe demostrar que el problema fue culpa de los inquilinos. Rara vez es una tarea fácil.
Como los inquilinos saben lo que hay que reparar, tienen una información inigualable sobre lo que ocurre en la vivienda. ¿Ese agujero en la pared se debe a un tropiezo o a un ataque de ira? ¿El microondas se ha roto por su antigüedad o por un uso indebido? Entre lo que es claramente desgaste y lo que es claramente causado por los inquilinos hay una amplia zona gris propicia para los abusos.
Es cierto que la mayoría de los inquilinos no exigirán un sinfín de pequeñas reparaciones mientras tiran huesos al triturador de basura, pero los propietarios tendrán que tener en cuenta a los peores casos. Incluso duplicar los costos de reparación podría suponer un aumento considerable del alquiler.
Un sistema mejor exigiría a los propietarios reservar un pequeño fondo para reparaciones en función del tamaño y la antigüedad de la vivienda. El inquilino podría utilizar el dinero para pagar las reparaciones que considerara oportunas y quedarse con lo que sobrara. Eso incentivaría a los inquilinos a actuar más como propietarios, priorizando cuidadosamente los problemas y tomando medidas para prevenirlos. No es una solución perfecta al problema de las reparaciones entre propietarios e inquilinos; los inquilinos podrían ignorar problemas importantes, especialmente si están a punto de mudarse. Los propietarios tendrían que seguir desempeñando un papel activo cuando se trata de reparaciones importantes. Pero al menos esta solución está en la misma línea que una buena política.
Por desgracia, es la única solución que nadie parece interesado en aplicar.
