Por qué el control de alquileres sigue siendo una idea catastrófica.
A punto de dejar su cargo, Joe Biden ha saltado a los titulares al revelar una propuesta para imponer una especie de política de control de alquileres con el supuesto propósito de controlar el coste de la vida de los estadounidenses con rentas bajas.
El plan es algo más complicado que una simple política de imposición de un alquiler máximo. Sin embargo, sigue siendo una política de control de alquileres. La propuesta hace que los propietarios que tengan más de 50 unidades de alquiler en su cartera pierdan los créditos fiscales si suben los alquileres más de un 5% en un año determinado.
Empecemos explicando por qué se trata de un control de alquileres. Si el alquiler de un apartamento es de 1.500 dólares, un aumento del 5% significaría subir el alquiler a 1.575 dólares. Por tanto, si un propietario decidiera subir el alquiler a 1.600 dólares, sería castigado con impuestos más altos.
Llegados a este punto, los defensores de la política pueden argumentar que los propietarios aún pueden optar por subir los alquileres por encima del 5%. No lo tienen prohibido, sólo perderán la desgravación fiscal.
Pero, por supuesto, si el crédito fiscal perdido es mayor que los ingresos adicionales generados por el aumento de la tasa, el propietario tiene prohibido hacer ese aumento de la tasa. Sería como si encontraras un billete de 20 dólares en la calle y una persona que está junto a él te dijera que te dejaría recogerlo si le pagas 30 dólares. La elección está técnicamente ahí, pero no es una gran elección.
Es fácil perderse en los detalles y excepciones de este plan, pero una simple máxima puede ayudarnos a evitar confusiones innecesarias: en la medida en que este plan hace que los alquileres aumenten menos de lo que lo harían de otro modo, es un control de alquileres. Y frenar el aumento de los alquileres es claramente el objetivo de esta política.
Por qué el control del alquiler es malo
Una respuesta a todo esto podría ser la simple pregunta: ¿Qué tiene de malo el control del alquiler?
Para entender la cuestión, primero hay que comprender cómo funcionan los mercados y los precios.
Es tentador creer que los precios los determinan las empresas, pero eso no es realmente cierto. Si los propietarios pudieran determinar unilateralmente los precios de los alquileres, ¿por qué no los fijarían en 50.000 dólares al mes? Es sencillo: si los propietarios intentaran desplumar a los inquilinos de esta manera, éstos buscarían otras opciones. Los inquilinos se comprarían una vivienda o vivirían con amigos. Otra posibilidad sería que otros propietarios ofrecieran precios de alquiler más razonables.
La cuestión es que, a pesar de que los caseros pueden anunciar sus alquileres a cualquier precio, no pueden obligar a pagar cualquier precio.
Entonces, si los caseros no determinan el alquiler, ¿cómo se determina? La respuesta está en los mercados. Imaginemos que el precio de un apartamento de un dormitorio en Nueva York es de 200 dólares al mes. ¿Qué ocurriría? Mucha gente querría mudarse a Nueva York si el alquiler fuera tan bajo, y muy pocos estarían dispuestos a alquilar su vivienda. Rápidamente, el número de solicitudes de apartamentos superaría con creces el número de apartamentos ofertados.
Cuando la cantidad demandada de un bien supera la cantidad ofrecida, los economistas hablan de escasez. ¿Cómo afrontaría el mercado la escasez de pisos? Pues bien, los inquilinos competirían por los escasos pisos subiendo el precio. Al subir el precio, más propietarios de edificios estarían dispuestos a alquilar espacio. El precio seguiría subiendo hasta que ya no hubiera escasez.
Esto pone de manifiesto el principal problema del control de los alquileres.
Supongamos que el aumento de la población conduce a una mayor demanda de apartamentos. ¿Cómo afectaría la política de Biden si, por ejemplo, el alquiler fuera de 3.500 dólares, pero un aumento de la población hiciera que el precio de equilibrio del mercado subiera a 3.750 dólares? Pues bien, como un aumento del alquiler del 5% sólo llevaría el precio a 3.675 dólares, esto significa que el precio no podría aumentar lo suficiente como para paliar la escasez. En otras palabras, el número de inquilinos que demandan pisos sería mayor que el número de pisos ofrecidos por los propietarios.
Dado que el pago inicial de una vivienda es prohibitivo para muchos (sobre todo en un lugar como Nueva York), la escasez de vivienda significaría que muchas personas tendrían que elegir entre mudarse fuera de la ciudad o quedarse sin hogar.
Los partidarios del control de los alquileres podrían argumentar que no tiene sentido que la oferta de alquileres disminuya si no se permite que suban los precios. ¿Qué van a hacer los propietarios con sus viviendas de alquiler si no es alquilarlas? Seguro que un precio más bajo es mejor que nada, ¿no?
El problema con esta forma de pensar es que los propietarios de viviendas de alquiler tienen usos alternativos para sus propiedades. Las casas de alquiler y los complejos de apartamentos pueden venderse para obtener dinero en efectivo que puede invertirse en el mercado para obtener una rentabilidad decente. Las viviendas pueden convertirse en oficinas. Los edificios con elevados costes de mantenimiento pueden derribarse y sustituirse por nuevos edificios comerciales.
En Roofs or Ceilings, un breve libro escrito para FEE en 1946, los economistas Milton Friedman y George Stigler, galardonados con el Premio Nobel, documentan exactamente lo mismo. Comparan casos de 1906 y 1946 en los que hubo una gran escasez de viviendas en San Francisco. En 1906, la escasez fue paliada por las fuerzas del mercado. En 1946, el control de los alquileres lo impidió. Escriben:
Durante los primeros cinco días del año hubo en total sólo 4 anuncios ofreciendo casas o apartamentos en alquiler, en comparación con 64 en un día de mayo de 1906, y 9 anuncios ofreciendo intercambiar viviendas en San Francisco por viviendas en otros lugares. Pero en 1946 había 30 anuncios diarios de personas que querían alquilar casas o apartamentos, frente a sólo 5 en 1906, después del gran desastre. Durante el mismo periodo de 1946, había unos 60 anuncios diarios de casas en venta, frente a los 19 de 1906.
Con el control de alquileres había escasez de alquileres de apartamentos, y un excedente de casas en venta. Cuando se establecen controles de alquiler, los propietarios salen del juego y venden sus unidades en su lugar.
Los economistas y el control de alquileres
Los economistas profesionales son prácticamente unánimes en este punto. En 2012, el Clark Center for Global Markets encuestó a 41 destacados economistas sobre si los controles de alquiler “han tenido un impacto positivo en las últimas tres décadas en la cantidad y calidad de viviendas de alquiler ampliamente asequibles en las ciudades que los han utilizado.”
Sólo uno de los 41 se mostró de acuerdo. Cinco dijeron “no estoy seguro” o no contestaron. Los otros 35 economistas se mostraron en desacuerdo o muy en desacuerdo con la afirmación de que el control de los alquileres ha tenido efectos positivos sobre la asequibilidad. Las pruebas son tan abrumadoras que incluso los economistas de izquierdas se muestran reacios a apoyar el control de los alquileres.
El control de los alquileres también tiene efectos negativos secundarios. Si uno tiene la suerte de asegurarse un apartamento en un escenario de escasez, es muy reacio a renunciar a él. Eso significa que los propietarios tienen más influencia para no mantener los apartamentos o generar gastos adicionales por ellos. En algunos casos, pueden surgir mercados negros con precios de alquiler que, debido a la limitación de la oferta, son incluso peores de lo que serían en otras circunstancias.
Los gobiernos pueden intentar promulgar leyes que lo impidan, pero en última instancia esto sólo genera un interminable juego del gato y el ratón reglamentario.
El control del alquiler es una especie de canto de sirena político. Los políticos pueden prometer a los votantes facturas más bajas y, cuando llegan las consecuencias de la escasez de vivienda, la temporada electoral ya ha pasado. Además, no todos los votantes son expertos en política económica, y como es poco probable que los votantes determinen los resultados electorales con su voto individual, a menudo no tienen incentivos para informarse sobre las consecuencias negativas de estas políticas.
Los políticos, ya sea Trump, Biden o quienquiera que sustituya a Biden, deberían evitar el canto de sirena de los controles de alquiler. Independientemente de lo complicada que sea la forma que adopten, el daño es innegable.
