John Oliver se equivoca en principios básicos de la economía en clip sobre los altos alquileres que se hace viral

Para saber por qué se disparan los alquileres, no hace falta mirar más allá de los principios fundamentales de la oferta y la demanda.

El comediante John Oliver dedicó el mes pasado un segmento de 22 minutos de su programa nocturno semanal de HBO a una inmersión profunda en la política de vivienda y el aumento de los alquileres.

En el segmento, que ha obtenido más de 4.6 millones de visitas en YouTube, señala que "los alquileres se están disparando", explicando que "han subido un 15% desde la misma época del año pasado, muy por encima de la tasa de inflación. Y ha subido más del 30% en ciudades como Cincinnati, Seattle y Nashville y casi el 50% en Austin". Se trata de un problema importante porque, como menciona el Sr. Oliver, más de un tercio de los hogares estadounidenses alquilan.

Sin embargo, más difícil que señalar el problema de los altos alquileres es averiguar por qué son tan altos. El Sr. Oliver dice que "es parcialmente cierto" que "los altos alquileres son un problema de oferta y demanda: básicamente, demasiados inquilinos, pocas unidades".

Sin embargo, plantea que esta explicación no es suficiente. Cree que el statu quo puede atribuirse con mayor precisión a: 1) propietarios codiciosos que "aprovechan cualquier oportunidad para subir los alquileres" y 2) cuestiones estructurales profundamente arraigadas que dan a los propietarios un poder significativo en sus relaciones con los inquilinos, de manera que éstos se quedan sin opciones reales.

Esta es una explicación que ha sido adoptada por muchos, incluyendo figuras nacionales como el senador de Vermont, Bernie Sanders, y la representante Ilhan Omar (D-MN). Pero, ¿hasta qué punto refleja la realidad? ¿Y qué se puede hacer para cambiar fundamentalmente el panorama del mercado de los alquileres?

Echemos un vistazo más de cerca.

La incompleta narrativa de los “codiciosos propietarios”

La afirmación del Sr. Oliver sobre los "arrendadores codiciosos" no carece de mérito. Después de todo, sería difícil argumentar que el interés propio -sinónimo de codicia, para algunos- no forma parte de la naturaleza humana. Por lo tanto, si un propietario puede cobrar precios altos, naturalmente lo hará porque le ayuda a él y a su negocio.

A primera vista, esto parece una propuesta pesimista. ¿Quién quiere vivir en una sociedad en la que el éxito es de suma cero y la gente exprima de los clientes cada céntimo que pueda? Pues casi nadie. Por esta razón -y porque no podemos cambiar nuestra predisposición al interés propio- es nuestro trabajo crear sistemas que canalicen el interés propio humano para el bien.

Aquí es donde entra el mercado libre.

En el mercado actual, en el que la demanda es mucho mayor que la oferta, los propietarios tienen mucha más capacidad de negociación que los inquilinos. Los posibles inquilinos no tienen muchas opciones, lo que le permite a los propietarios cobrar precios elevados y, en algunos casos, descuidar la calidad del producto que ofrecen. Estos precios elevados reducen el número de personas que realmente pueden pagar el alquiler. Está claro que no es una situación ideal.

Sin embargo, en un verdadero mercado libre - en el que la oferta de nuevas viviendas no se ve obstaculizada por el gobierno - la dinámica de poder entre propietarios e inquilinos sería muy diferente. Aunque los propietarios sigan queriendo cobrar alquileres elevados y prestar menos servicios, ya no les interesa hacerlo, a menos que quieran perder inquilinos. La "avaricia" del propietario se comprueba en un mercado en el que hay muchas empresas competidoras porque, si cobra demasiado, la mayoría de la gente simplemente hará negocios en otra parte. Por tanto, si el propietario quiere ganar dinero, debe estar en sintonía con las necesidades del inquilino. Además, el precio bajaría naturalmente debido a la mayor oferta, lo que también ayudaría a los inquilinos.

Así es como el impulso natural hacia el interés propio se aprovecha para bien en un libre mercado. Sigue existiendo, pero los incentivos han cambiado de forma que benefician a los consumidores.

En su segmento, el Sr. Oliver incluye un video de un prominente propietario hablando de cómo hay actualmente una "oportunidad sin precedentes" para "presionar por mayores alquileres". ¿La razón? Pues señala que "el país está muy ocupado. Estamos al 97.5%. Y entonces, ¿a dónde va a ir la gente? No pueden ir a ninguna parte". El Sr. Oliver culpa a los propietarios por falta de corazón. Pero la implicación real es clara: si los inquilinos tuvieran otro lugar a donde ir, los propietarios no estarían subiendo los alquileres.

¿Por qué son tan altos los alquileres?

Si el aumento de los alquileres no puede atribuirse a la "codicia", ¿a qué puede atribuirse? La respuesta es sorprendentemente sencilla: hay escasez de viviendas.

¿Por qué hay escasez de viviendas? De nuevo, la respuesta es sorprendentemente sencilla: puede atribuirse a las políticas para las viviendas que desalientan la construcción de nuevas viviendas, limitando así la oferta lo que permite que suban los precios.

Analicemos cada parte por separado.

En primer lugar, para que la gente tenga acceso a la vivienda, debe haber una oferta adecuada. Pero esa oferta de viviendas no aparece simplemente de la nada. Más bien, como he escrito antes para la Fundación para la Educación Económica (FEE), "Los individuos o las empresas deben llegar a la conclusión de que está en su propio interés financiero antes de añadir unidades al mercado". La cuestión es que, a lo largo de los años, se han establecido políticas en todo el país que desincentivan -y en muchos casos prohíben- que los individuos y las empresas pongan nuevas unidades en el mercado.

En muchas comunidades, existen estrictas leyes de zonificación que prohíben, o limitan severamente, la construcción de unidades multifamiliares de alta densidad. Además, incluso en los lugares que pueden permitir la construcción de dichas unidades, a menudo se requieren audiencias públicas antes de que el proyecto pueda ser aprobado. Esto no sólo pone obstáculos reglamentarios adicionales, sino que esos proyectos "tienen más probabilidades de ser rechazados". Esto, combinado con restricciones como "los requisitos de aparcamiento mínimo y altura máxima de los edificios y las prescripciones relativas al tamaño de las parcelas, la cobertura de las parcelas o la relación suelo-área", hacen que el proceso de construcción de nuevas viviendas para una población creciente sea una auténtica pesadilla. Esto no quiere decir que la derogación de todas las leyes que regulan la construcción sea la solución adecuada, pero sin duda es necesaria una segunda mirada crítica a muchas de las políticas actualmente en vigor.

También podemos fijarnos en algunos ejemplos de políticas instituidas durante el último año, más o menos, que han mantenido baja la oferta de viviendas. Durante la mayor parte de 2021, en respuesta a la pandemia de Covid-19, los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) impusieron una moratoria para los desalojos. La intención declarada era garantizarle la vivienda a millones de personas que se encontraban en circunstancias terribles. Sin embargo, acabó resultando contraproducente de numerosas maneras. Creó la posibilidad de que los propietarios -que a menudo eran personas de clase media que sólo intentaban salir adelante- no cobraran y, en consecuencia, se vieran obligados a pagar para que otras personas ocuparan y utilizaran sus terrenos y propiedades privadas. Esto probablemente llevó a muchos a retirar sus unidades del mercado de alquiler, ya que no percibían que el riesgo valiera la pena.

En muchos casos, las políticas públicas también han desalentado la construcción de nuevas viviendas.

El pasado noviembre, por ejemplo, los residentes de St. Paul (Minnesota) aprobaron una ordenanza municipal para instituir la estabilización de los alquileres, que es un tipo de control de los mismos. En los seis meses siguientes a su aprobación, el número de permisos de construcción de viviendas disminuyó un 84% -de 2.180 permisos a 352- en relación con el mismo periodo del año anterior. Esto tiene sentido porque, aunque la política aún no había entrado en vigor, las expectativas de los productores son un determinante crucial de la oferta. Si se tiene en cuenta el número de municipios de todo el país que tienen algún tipo de control de los alquileres, es difícil argumentar que eso no esté contribuyendo de forma real al problema de la oferta de viviendas.

La principal consecuencia de estas políticas es la escasez de viviendas, presente en la mayoría de las ciudades estadounidenses en la actualidad. Según la revista Realtor, la diferencia entre el número actual de viviendas y el que necesitamos es de 5.5 millones. Y la economía básica nos dice que cuando algún factor -en este caso, la política restrictiva de viviendas - conduce a una disminución de la oferta, los precios suben y la cantidad baja. Esto es precisamente lo que hemos visto en la práctica en todo el país.

En cuanto a los muchos otros problemas que el Sr. Oliver señaló con el mercado de alquiler actual -como la negativa de muchos propietarios a aceptar los vales de vivienda de la Sección 8 o a alquilarle a personas que habían sido desalojadas en el pasado-, las investigaciones citadas en Reason sugieren que "los propietarios probablemente estarían dispuestos a arriesgarse" con esos inquilinos "en un mundo de abundancia de viviendas" (es decir, en un mercado de la vivienda más competitivo en el que los propietarios no tuvieran el lujo de ser exigentes).

Y en cuanto a las soluciones que propone el Sr. Oliver -como la ampliación de la financiación de los bonos de vivienda de la Sección 8-, no pueden funcionar si no se resuelve primero el problema de la oferta. Como escribe Christian Britschgi en Reason:

"Lanzar un montón de vales para las viviendas en los mercados con ofertas de vivienda  restringida sólo hará que suban los precios. Si ya no hay suficientes unidades y es difícil construir más, los propietarios pueden subir fácilmente los precios para captar el valor de los nuevos vales sin temor a perder clientes. Las personas que no reciban un bono de vivienda verán cómo suben los costos de su vivienda. El gobierno tendrá que aumentar perpetuamente la financiación de los vales para tratar de mantenerse por delante de los precios más altos que están ocasionando".

Así pues, las "soluciones" intervencionistas del Sr. Oliver al verdadero problema del incremento de los alquileres no son soluciones en absoluto. Más bien, harán que los precios suban aún más, lo que probablemente sólo provocará llamados para una mayor intervención.

Este es un fenómeno que hemos visto repetidamente a lo largo de la historia.

Ludwig Von Mises describió la dinámica en su libro Burocracia:

"El intervencionismo económico es una política contraproducente. Las medidas individuales que aplica no logran los resultados buscados. Provocan un estado de cosas que -desde el punto de vista de sus propios defensores- es mucho más indeseable que el estado anterior que pretendían alterar".

"Como remedio a los efectos indeseables del intervencionismo", dice Mises en otro lugar, "piden aún más intervencionismo".

Por eso Mises creía que las políticas "intermedias" eran un camino hacia el socialismo. Escribió: "Si el gobierno, para eliminar estas inevitables pero indeseables consecuencias, sigue su curso cada vez más lejos, finalmente transforma el sistema de capitalismo y libre empresa en socialismo".

La advertencia de Mises es especialmente aplicable al mercado inmobiliario actual. La intervención lleva a viviendas menos asequibles, lo que lleva a más intervencionismo, lo que lleva a una vivienda menos asequible, ad infinitum Y el ciclo continuará mientras los políticos y los John Olivers del mundo sigan defendiendo las "soluciones" gubernamentales en lugar de simplemente quitarse de en medio y permitir que los mercados de las viviendas funcionen.

La solución a los altos precios de las viviendas no son más subsidios o controles de precios. La solución es más viviendas.